Questão nº 71
Questão de Direito Empresarial · FGV TJ-PR 2021 (nº 71)
A sentença constitutiva de falência atinge as obrigações do devedor contraídas antes da decretação, inclusive seus contratos. Tratando-se de promessa de compra e venda de imóveis, prevalecerá a regra de que:
- Ao contrato não se resolverá; em caso de falência do proprietário (promitente-vendedor), incumbirá ao administrador judicial dar cumprimento ao contrato; se a falência for do compromissário-comprador, seus direitos serão arrecadados e alienados judicialmente; (alternativa correta)
- Bcaberá ao contratante não falido interpelar o administrador judicial para que declare, no prazo de dez dias, se cumpre ou não o contrato; o silêncio ou negativa do administrador judicial importa em resolução;
- Co administrador judicial poderá, independentemente de interpelação, dar cumprimento ao contrato se esse fato reduzir ou evitar o aumento do passivo da massa falida ou for necessário à manutenção e preservação de seus ativos;
- Do administrador judicial, ouvido o Comitê de Credores, reivindicará o imóvel de propriedade do devedor, caso seja decidido pela resolução do contrato, sendo devida a devolução, nos termos do contrato, dos valores pagos pelo compromissário;
- Eo contrato será mantido, quer seja falido o promitente-vendedor ou o compromissário-comprador, porém as prestações vencidas após a data da decretação da falência somente poderão ser reajustadas com autorização judicial, ouvido o Comitê de Credores.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
O conceito-chave é que a promessa de compra e venda de imóvel é um contrato com obrigação de fazer (registrar a escritura) e obrigação de dar (pagar o preço). A lei protege o direito à moradia e a segurança jurídica do comprador, então o contrato não se resolve automaticamente com a falência. Em vez disso, a massa falida (o conjunto de bens e dívidas do falido) assume a posição do falido no contrato, mantendo o negócio vivo.
- (A) Correta: O contrato não se resolve; se o falido é o promitente-vendedor (dono do imóvel), o administrador judicial deve cumprir o contrato (entregar a escritura), pois o comprador já pagou (ou paga) e tem direito à coisa; se o falido é o compromissário-comprador, os direitos dele sobre o imóvel (o "direito à aquisição") viram ativo da massa e são arrecadados e alienados em leilão, para pagar credores.
- (B) Incorreta: A interpelação para o administrador declarar se cumpre o contrato existe, mas o prazo legal é de 10 dias e o silêncio não importa em resolução automática; a lei manda o juiz decidir, e o contrato só se resolve se houver decisão judicial nesse sentido.
- (C) Incorreta: Essa regra de "cumprir para reduzir passivo" existe para contratos bilaterais em geral (art. 117 da LREF), mas não se aplica à promessa de compra e venda de imóvel, que tem proteção especial (art. 118 da LREF) e segue a lógica da letra A.
- (D) Incorreta: A reivindicação do imóvel (pedir o bem de volta) é possível, mas não é a regra para a promessa de compra e venda; a lei prioriza a manutenção do contrato, e a devolução dos valores pagos só ocorre se o contrato for judicialmente resolvido, não por simples decisão do administrador ouvindo o comitê.
- (E) Incorreta: O contrato é mantido, mas a parte sobre "reajuste das prestações com autorização judicial" é inventada pela banca; a lei não exige autorização do juiz ou do comitê para reajustar prestações vencidas após a falência — elas seguem as regras contratuais normais.
Armadilha da banca na letra C: Ela mistura o art. 117 da LREF (contratos em geral, onde o administrador pode cumprir se isso reduzir passivo) com a promessa de compra e venda, que tem regra específica no art. 118. O aluno que decorou o artigo geral cai na pegadinha, mas a lei dá tratamento especial ao imóvel, pois o comprador é considerado consumidor vulnerável e o contrato não pode ser resolvido por simples conveniência da massa.
Fonte: FGV TJ-PR 2021 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.