Questão nº 5
Questão de Direito Civil · FGV TJ-PR 2021 (nº 5)
Antônio prometeu vender unidade autônoma em condomínio edilício para Bárbara. Após a transferência da posse em favor do adquirente, este não levou a promessa de compra e venda para o competente registro imobiliário e não houve mais pagamento de cota condominial em favor do condomínio edilício. Diante da inadimplência, o condomínio ajuíza ação tendente a cobrar as cotas condominiais em atraso.
Sendo assim, é correto afirmar que:
- Apor se tratar de obrigação propter rem, apenas a pessoa cujo nome consta como proprietária no cartório do registro de imóveis pode ser eficazmente demandada;
- Ba ciência do condomínio acerca do ato de alienação é irrelevante para definir a responsabilidade do adquirente pelo pagamento das cotas condominiais após o ato de alienação;
- Cainda que não haja a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador tem exclusiva responsabilidade de pagar as cotas condominiais a partir do momento em que a escritura de promessa de compra e venda é realizada;
- Dnão sendo a promessa de compra e venda um título registrável, apenas após a realização da escritura definitiva de compra e venda é que o adquirente pode ser responsabilizado pelo inadimplemento das cotas condominiais;
- Ea inexistência de registro da promessa de compra e venda pode levar a que o condomínio, conforme determinadas circunstâncias do caso, tenha o legítimo direito de exigir tanto do alienante como do adquirente o pagamento das cotas condominiais em atraso. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
Conceito-chave: A obrigação de pagar cotas condominiais é propter rem (obrigação que "acompanha a coisa", ou seja, quem é o atual titular do direito de usar e gozar o imóvel responde por ela). Mas, quando a venda não é registrada no cartório, o condomínio pode não saber quem é o real "dono" e, por isso, a lei permite que ele cobre de quem aparecer como proprietário formal (alienante) ou de quem efetivamente está na posse (adquirente), dependendo das circunstâncias (ex.: se o condomínio foi notificado da venda, se o adquirente se comporta como dono, etc.).
- (A) Incorreta: A responsabilidade propter rem não exige que o nome conste no registro; basta a posse ou a relação direta com a coisa (ex.: promitente comprador imitido na posse) para ser demandado, então não é só o proprietário registral que pode ser cobrado.
- (B) Incorreta: A ciência do condomínio sobre a alienação é relevante justamente para definir se ele pode cobrar do adquirente (se sabia da venda e da posse, pode cobrar dele) ou se fica limitado ao alienante (se não sabia, pode cobrar do proprietário formal).
- (C) Incorreta: A imissão na posse é o marco essencial; sem ela, o promitente comprador não tem responsabilidade exclusiva, pois não exerce os poderes de dono sobre o imóvel (a simples assinatura da promessa não transfere a posse).
- (D) Incorreta: A promessa de compra e venda é sim registrável (no cartório de imóveis, com efeitos de direito real, conforme a lei). Além disso, mesmo sem escritura definitiva, o adquirente que está na posse pode ser cobrado pelas cotas.
- (E) Correta: Exatamente. Sem o registro, o condomínio pode, conforme as circunstâncias (ex.: se não foi notificado da venda, se o alienante continua aparecendo como proprietário, se o adquirente está na posse), cobrar tanto o alienante (proprietário formal) quanto o adquirente (possuidor real) — isso evita que o condomínio fique sem receber por uma lacuna burocrática.
Armadilha da banca na (A): Ela tenta te fazer acreditar que o registro é o único critério de legitimidade passiva. Na prática, o STJ já decidiu que o possuidor (promitente comprador) responde pelas cotas, mesmo sem registro, pois a obrigação é propter rem e se vincula à posse. A banca quer que você confunda "titularidade formal" com "responsabilidade real".
Fonte: FGV TJ-PR 2021 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.