Questão de Direito Tributário · FGV SMF-RJ 2023 - Tarde (P2) (nº 13)

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) geralmente não incide quando um imóvel é transferido para uma empresa como forma de integralizar o capital social (aumentar o valor da empresa). No entanto, existe uma exceção importante: se a atividade principal dessa empresa for a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, a imunidade não se aplica, e o ITBI será devido. O fato gerador do ITBI, ou seja, o momento em que o imposto se torna devido, é o registro da propriedade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, e não apenas a assinatura da escritura.

(A) Incorreta: Esta alternativa descreve a regra geral da imunidade do ITBI para integralização de capital, prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. No entanto, o caso concreto se enquadra na exceção a essa imunidade. A empresa será constituída para "fazer a gestão, por meio de contratos de locação, do patrimônio imobiliário", o que caracteriza sua atividade preponderante como locação de imóveis. Assim, a imunidade não se aplica, e o ITBI incidirá. Esta é a armadilha da banca, pois muitos se lembram da regra geral, mas esquecem da exceção crucial para empresas imobiliárias.

(B) Incorreta: Embora afirme corretamente que o ITBI incidirá (devido à exceção da imunidade), erra ao indicar o fato gerador. O fato gerador do ITBI, que é o momento em que a propriedade é efetivamente transferida e o imposto se torna devido, não é a lavratura da escritura pública, mas sim o registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis.

(C) Correta: Esta alternativa está correta em ambos os pontos. Primeiro, o ITBI incidirá sobre as transferências imobiliárias porque a atividade preponderante da nova empresa será a locação de imóveis, o que configura a exceção à imunidade prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, e detalhada pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 796 de Repercussão Geral). Segundo, o fato gerador do ITBI é a transcrição da propriedade realizada no registro de imóveis, ou seja, o registro efetivo da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Art. 1.245 do Código Civil e a jurisprudência dominante.

(D) Incorreta: A transferência de imóveis para integralização de capital não possui caráter gratuito; ela é uma troca dos imóveis por quotas ou ações da empresa. Portanto, não há incidência de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um imposto sobre transmissões gratuitas (doações ou heranças). Além disso, mesmo que fosse ITCMD, o fato gerador para imóveis seria o registro, não a escritura.

(E) Incorreta: Assim como na alternativa D, a premissa de que a transferência é gratuita está incorreta. A integralização de capital é uma transmissão onerosa (imóveis por participação societária), o que afasta a incidência do ITCMD. Embora o fato gerador (transcrição da propriedade) esteja correto para transmissões imobiliárias, o imposto aplicável não é o ITCMD.