Questão nº 37
Questão de Direito Civil · FGV PGE-SC 2022 (nº 37)
A sociedade X contrata a incorporadora Y para a construção de uma imensa sede industrial no interior de Santa Catarina, de acordo com as suas especificações. Após a conclusão da obra, o imóvel seria alugado à sociedade X pelo prazo de três anos.
Ao analisar a minuta do contrato, o advogado deverá apontar que a cláusula:
- Aque preveja a renúncia antecipada ao direito de retenção e à indenização por benfeitorias, ainda que autorizadas pelo locador, é ineficaz em relação às úteis e necessárias;
- Bque preveja a renúncia antecipada à revisão do aluguel durante todo o prazo de vigência da locação é inválida;
- Cque, em caso de denúncia antecipada por parte do locatário nos doze primeiros meses, obrigue ao pagamento de todos os aluguéis a vencer até o termo final da locação é inválida;
- Dque preveja a renovação automática da fiança, renunciando o garantidor, neste caso, ao direito de se exonerar, é ineficaz quanto à renúncia; (alternativa correta)
- Eque, em caso de eventual renovação da locação, preveja o aumento do aluguel considerando as benfeitorias e acessões construídas pelo locatário é inválida.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
O conceito-chave aqui é a validade e eficácia das cláusulas contratuais em contratos de locação não residencial, especialmente quando tentam afastar direitos previstos em lei ou princípios gerais do Direito Civil. É crucial entender que nem toda cláusula que parece injusta é automaticamente inválida; algumas podem ser ineficazes em parte ou sujeitas a revisão judicial.
- (A) Incorreta: A Súmula 335 do STJ estabelece que é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação, inclusive para as úteis e necessárias.
- (B) Incorreta: Para um contrato de 3 anos, o direito à revisão do aluguel (Art. 19 da Lei do Inquilinato) só surge após esse período. Portanto, renunciar à revisão durante o prazo de 3 anos não é inválido, pois o direito ainda não se consolidou.
- (C) Incorreta: Embora a multa por denúncia antecipada deva ser proporcional ao tempo restante do contrato (Art. 4º da Lei do Inquilinato), uma cláusula que preveja o pagamento de todos os aluguéis a vencer não é necessariamente "inválida" em si, mas sim sujeita à redução judicial para adequação à proporcionalidade. A banca considera que a cláusula não é nula, mas sim passível de ajuste. Armadilha da banca: A tentação é considerar "inválida" por ser abusiva, mas a lei prevê a redução, não a nulidade total da cláusula.
- (D) Correta: O direito do fiador de se exonerar da fiança quando o contrato de locação se prorroga por prazo indeterminado é uma prerrogativa legal (Art. 835 do Código Civil) de ordem pública. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a renúncia antecipada a esse direito é ineficaz, protegendo o fiador de uma vinculação eterna.
- (E) Incorreta: Em caso de renovação, o aluguel deve refletir o valor de mercado do imóvel tal como entregue pelo locador, sem incluir o valor de benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário e não indenizadas. Uma cláusula que tente incluir o valor das benfeitorias do locatário para aumentar o aluguel seria ineficaz ou inaplicável para esse fim, mas não necessariamente "inválida" em sua totalidade. O juiz simplesmente desconsideraria essa parte no cálculo do novo aluguel.
Fonte: FGV PGE-SC 2022 Procurador do Estado (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.