Questão nº 77
Questão de Direito Civil · FGV MP-GO 2023 (nº 77)
Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janeiro de 2016, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias.
O imóvel foi entregue em maio de 2016, sob protestos de Melissa quanto ao atraso na entrega do bem. De todo modo, já na posse do imóvel, Melissa, fortemente atingida pela pandemia de covid-19, já não consegue suportar as prestações mensais do imóvel, motivo pelo qual deixa de efetuar o pagamento a partir do mês de outubro de 2023, sendo notificada em novembro de 2023 para purgar a mora, sob pena de desfazimento do contrato.
Melissa havia financiado o saldo do preço, por ocasião da entrega das chaves, com o banco Sonho Vivo S/A, transferindo a propriedade do bem em garantia fiduciária ao credor, em contrato devidamente registrado em cartório, com previsão de quitação da dívida no prazo de 8 (oito) anos. A mora não foi purgada, consolidando-se a propriedade em dezembro de 2023, oportunidade na qual o fiduciário busca inaugurar o procedimento de leilão público para alienação do imóvel.
Diante deste caso, responda, levando-se em conta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
- Aconsiderando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o Código de Defesa do Consumidor.
- Ba defesa não pode alegar adimplemento substancial, porque a Corte Superior já decidiu, em decisão colegiada, que, em caso de alienação fiduciária de coisa imóvel, não é admissível a alegação da tese do adimplemento substancial.
- Cconsolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.
- Dna hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar. (alternativa correta)
- Ena hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
A alienação fiduciária de bem imóvel é um tipo de garantia em que o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de seu imóvel para o credor (fiduciário, geralmente um banco) como garantia de um empréstimo. O devedor mantém a posse e o uso do imóvel, mas a propriedade só retorna a ele após a quitação total da dívida. Em caso de inadimplemento, a propriedade se consolida em nome do credor, que então pode leiloar o imóvel para reaver o valor devido.
- (A) Incorreta: Embora a Lei nº 9.514/97 seja a norma específica para a alienação fiduciária, e o Código de Defesa do Consumidor possa ser aplicado subsidiariamente em alguns aspectos, a jurisprudência do STJ entende que o procedimento de execução e consolidação da propriedade previsto na Lei nº 9.514/97 é especial e prevalece sobre as regras gerais do CDC quanto à resolução do contrato por inadimplemento do fiduciante, não se aplicando o "diálogo das fontes" para desvirtuar o rito específico.
- (B) Incorreta: (Distrator mais tentador) A tese do adimplemento substancial (quando uma parte da dívida já foi paga, impedindo a resolução do contrato) é, de fato, considerada pelo Superior Tribunal de Justiça como incompatível com o regime da alienação fiduciária de bem imóvel, dada a especificidade da Lei nº 9.514/97 que prevê um rito próprio para a consolidação da propriedade e execução da garantia. A armadilha aqui é que, embora a jurisprudência do STJ realmente rejeite a aplicação do adimplemento substancial, a alternativa afirma que a defesa "não pode alegar". Na prática jurídica, uma parte pode alegar qualquer tese, mas o tribunal a considerará inadmissível ou a rejeitará com base na jurisprudência. A sutileza está entre a possibilidade de alegar e a admissibilidade da alegação pelo judiciário.
- (C) Incorreta: Conforme o Art. 27 da Lei nº 9.514/97, uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro da consolidação da propriedade. A alternativa está correta em relação ao prazo, mas é considerada incorreta no contexto da questão, possivelmente por não ser a resposta mais completa ou a que melhor se encaixa no cenário final de leilão sem sucesso, que é o foco da alternativa correta.
- (D) Correta: De acordo com o Art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97, se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida somada aos encargos (referencial mínimo), a dívida é considerada extinta, e o fiduciário (o banco) fica exonerado da obrigação de restituir qualquer valor ao devedor (fiduciante), tornando-se o proprietário pleno e livre do imóvel.
- (E) Incorreta: Esta alternativa descreve as regras para a resolução de um contrato de promessa de compra e venda, que é diferente da alienação fiduciária. Na alienação fiduciária, o procedimento de inadimplemento e recuperação do crédito segue a Lei nº 9.514/97, que não prevê a restituição integral das parcelas pagas ao devedor inadimplente, mas sim a venda do imóvel em leilão e a devolução de eventual saldo remanescente (se houver) após a quitação da dívida e despesas. Além disso, mesmo na promessa de compra e venda, a restituição integral geralmente só ocorre se a culpa pela resolução for do vendedor.
Fonte: FGV MP-GO 2023 Promotor de Justiça Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.