Questão de Direito Civil · FGV ENAM 2024 (nº 52)

Em um concurso de credores (quando há mais dívidas do que dinheiro para pagar), a lei e a jurisprudência estabelecem uma ordem de prioridade para o pagamento das dívidas, chamada preferência creditória. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem interpretado essa ordem, especialmente para dívidas ligadas ao próprio imóvel (obrigações propter rem) e dívidas com garantia real.

(A) Incorreta: O crédito hipotecário não prefere ao IPTU, pois o IPTU é um crédito tributário com superpreferência legal, e a segunda parte da afirmação ("este, ao condominial") está invertida.
(B) Incorreta: Embora o crédito de IPTU prefira ao hipotecário, o crédito hipotecário não prefere ao condominial; na verdade, o condominial prefere ao hipotecário. Esta é a armadilha da banca, pois acerta a primeira parte da preferência (IPTU > Hipotecário), mas inverte a segunda (Hipotecário > Condominial), buscando confundir o candidato.
(C) Incorreta: O crédito hipotecário não prefere ao IPTU, que é um crédito tributário com preferência legal superior.
(D) Incorreta: O crédito condominial não prefere ao IPTU; o IPTU, sendo um crédito tributário, tem preferência sobre o condominial.
(E) Correta: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que o crédito decorrente do IPTU (crédito tributário com natureza propter rem e superpreferência legal, art. 186 do CTN) prefere ao crédito condominial (obrigação propter rem essencial à manutenção do bem), e este, por sua vez, prefere ao crédito hipotecário (garantia real que se subordina às obrigações que garantem a própria existência e conservação do imóvel). A ordem de preferência é: IPTU > Condominial > Hipotecário.