Questão nº 92
Questão de Direito Civil · FGV ENAC 2025.1 (nº 92)
João celebrou com Maria uma promessa irretratável de compra e venda de um imóvel residencial no valor de R$ 500.000,00. O contrato foi registrado no Cartório de Imóveis, e João pagou R$ 50.000,00 a título de sinal. No entanto, após o cumprimento de todas as obrigações por parte de João, Maria informou que havia pensado melhor e desistido do negócio, recusando-se a formalizar o contrato definitivo e outorgar a escritura e, desde já, se comprometendo a devolver o valor do sinal. João, insatisfeito, procura assessoria jurídica para saber quais são os seus direitos, afirmando que tem o interesse em adquirir o imóvel.
Diante dessa situação narrada e com base na legislação aplicável, é correto afirmar que:
- AJoão poderá promover a adjudicação compulsória para obrigar Maria a transferir a propriedade do imóvel, pois a promessa irretratável de compra e venda, registrada e acompanhada do pagamento do sinal, confere a ele esse direito; (alternativa correta)
- BJoão não poderá exigir a outorga da escritura definitiva, pois não houve a integralização do pagamento, mas pode pleitear indenização por perdas e danos;
- CJoão deverá solicitar a rescisão do contrato com a devolução em dobro do sinal, pois a recusa de Maria inviabiliza a concretização do negócio;
- DJoão deverá ingressar com uma ação declaratória do seu direito de propriedade, servindo a sentença judicial como título hábil para a promoção da adjudicação compulsória do imóvel;
- Eo vendedor tem livre escolha para optar pela devolução em dobro do sinal ou pela celebração do contrato definitivo por se tratar de contrato preliminar.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
A Adjudicação Compulsória é uma ação judicial que permite ao comprador de um imóvel, que cumpriu todas as suas obrigações contratuais (como o pagamento do preço), exigir judicialmente que o vendedor transfira a propriedade, mesmo que este se recuse a assinar a escritura definitiva. A sentença judicial substitui a vontade do vendedor e serve como título para registrar o imóvel em nome do comprador.
- (A) Correta: João poderá promover a adjudicação compulsória para obrigar Maria a transferir a propriedade do imóvel, pois a promessa irretratável de compra e venda, registrada e acompanhada do cumprimento das obrigações (incluindo o sinal), confere a ele esse direito real à aquisição do imóvel, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e o Decreto-Lei 58/1937.
- (B) Incorreta: A afirmação de que "não houve a integralização do pagamento" contradiz o enunciado, que diz "após o cumprimento de todas as obrigações por parte de João". Tendo João cumprido suas obrigações, ele tem direito à outorga da escritura, e não apenas a perdas e danos, se seu interesse é adquirir o imóvel.
- (C) Incorreta: João expressamente manifestou interesse em adquirir o imóvel. A adjudicação compulsória é o meio legal para forçar a concretização do negócio, e não para solicitar a rescisão. A devolução em dobro do sinal seria uma opção em caso de rescisão por culpa do vendedor, mas não é a única nem a preferencial quando o comprador deseja o bem e tem direito a ele.
- (D) Incorreta: A ação adequada é a de adjudicação compulsória, que já tem natureza constitutiva (cria um novo direito ou situação jurídica) e serve como título para o registro da propriedade. João não precisa de uma ação declaratória prévia, pois ele não é proprietário, mas sim titular de um direito à aquisição.
- (E) Incorreta: O contrato é uma "promessa irretratável de compra e venda". Isso significa que o vendedor não tem "livre escolha" para desistir e apenas devolver o sinal. Uma vez que o comprador cumpre suas obrigações, o vendedor é obrigado a transferir a propriedade, sob pena de ser compelido judicialmente a fazê-lo.
Fonte: FGV ENAC 2025.1 Notário e Registrador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.