Questão nº 91
Questão de Direito Civil · FGV ENAC 2025.1 (nº 91)
A construtora Alpha planeja lançar um empreendimento turístico na cidade de Gramado/RS, adotando o regime de multipropriedade. O projeto prevê unidades imobiliárias compartilhadas entre diversos adquirentes, cada um com direito de uso por períodos específicos do ano. No entanto, antes do registro do empreendimento, surgem algumas dúvidas sobre a validade da constituição da multipropriedade, especialmente sobre a individualização das frações de tempo. Além disso, alguns possíveis adquirentes indagam sobre a natureza do direito que vão adquirir e sobre os seus eventuais direitos e deveres.
Diante dessa situação, a construtora Alpha contratou assessoria especializada que, com base no Código Civil, informa corretamente que:
- Ao ato de instituição deverá prever expressamente esse regime e ser registrado no cartório de registro de imóveis, com a individualização das frações de tempo para que a multipropriedade seja válida; (alternativa correta)
- Ba multipropriedade poderá ser instituída independentemente de registro no cartório de imóveis, desde que constante de instrumento particular com a assinatura de todos os interessados e duas testemunhas;
- Ca multipropriedade é um direito pessoal de uso da coisa, conforme fração de tempo adquirida, constante na convenção de condomínio devidamente averbada no registro geral de imóveis;
- Da constituição da multipropriedade exige o registro do contrato entre os adquirentes e a construtora no cartório de imóveis para garantir a validade da divisão do imóvel entre os coproprietários nas respectivas frações de tempo acordadas;
- Eo proprietário de uma fração de tempo poderá alienar o seu direito de multipropriedade a terceiros, mas deverá garantir o direito de preferência dos demais multiproprietários.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
A multipropriedade (ou timeshare) é um regime de condomínio em que um imóvel é dividido em frações de tempo, permitindo que cada proprietário use a totalidade do bem de forma exclusiva e alternada por um período específico do ano. É um direito real sobre o imóvel.
(A) Correta: A Lei 13.777/2018, que alterou o Código Civil, estabelece que a multipropriedade somente pode ser instituída por ato inter vivos ou causa mortis e registrada no cartório de registro de imóveis. Esse ato de instituição deve prever expressamente o regime e individualizar as frações de tempo, sendo o registro essencial para a validade e publicidade do direito real (Art. 1.358-C e 1.358-D, §1º, do Código Civil).
(B) Incorreta: A multipropriedade, por ser um direito real, exige o registro no cartório de imóveis para sua validade e oponibilidade a terceiros. Um instrumento particular, mesmo com assinaturas e testemunhas, não é suficiente para a constituição de um direito real sem o devido registro imobiliário. A armadilha aqui é sugerir que um instrumento particular seria suficiente, o que é comum para contratos, mas não para a instituição de um direito real que exige o registro para sua validade e eficácia erga omnes.
(C) Incorreta: A multipropriedade é expressamente qualificada como um direito real pelo Código Civil (Art. 1.358-B), e não um direito pessoal de uso. A distinção é fundamental, pois direitos reais conferem ao titular prerrogativas de sequela e oponibilidade a terceiros.
(D) Incorreta: Embora os contratos de aquisição das frações de tempo sejam registrados, a questão se refere à constituição da multipropriedade como regime. O que se exige é o registro do ato de instituição da multipropriedade no cartório de imóveis, que precede e fundamenta a venda das frações, e não apenas o registro dos contratos individuais entre adquirentes e a construtora para a validade da divisão.
(E) Incorreta: O Código Civil (Art. 1.358-J) permite que o multiproprietário alienar livremente sua fração de tempo, sem prever um direito de preferência para os demais multiproprietários. Essa é uma diferença importante em relação ao condomínio tradicional, onde o direito de preferência é comum.
Fonte: FGV ENAC 2025.1 Notário e Registrador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.