Questão nº 90
Questão de Direito Civil · FGV ENAC 2025.1 (nº 90)
Em setembro de 2006, Ana ajuíza ação de usucapião do imóvel de matrícula XXXX, comprovando que, naquele mês, completara os requisitos para usucapião constitucional. Em outubro de 2015, seu pleito é julgado procedente. Sucede que a sentença é anulada por ausência de citação dos confrontantes, de modo que, em novembro de 2024, nova sentença é proferida, também de procedência, e transita em julgado em janeiro de 2025.
Ao apresentar o título a registro, Ana toma ciência de que, em outubro de 2024, o imóvel fora arrematado por João, nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais distribuída contra o proprietário registral.
Nesse caso, abstraindo-se as questões processuais envolvidas, o responsável deverá registrar o imóvel:
- Adiretamente em nome de Ana, considerando a aquisição originária do domínio por usucapião;
- Bdiretamente em nome de João, considerando a aquisição originária do domínio por arrematação;
- Cprimeiramente em nome de Ana, posteriormente transferindo-se a João; (alternativa correta)
- Dprimeiramente em nome de João, posteriormente transferindo-se a Ana;
- Econcomitantemente em nome de Ana e João, por títulos diversos.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa C
O conceito-chave aqui é a usucapião (aquisição de propriedade pela posse prolongada), que é uma forma originária de aquisição, ou seja, o novo proprietário adquire o bem livre de ônus anteriores, e sua sentença tem efeitos retroativos (ex tunc), declarando a propriedade desde o momento em que os requisitos foram preenchidos. No entanto, dívidas propter rem (que acompanham o imóvel, como as de condomínio) podem ter um tratamento diferenciado.
- (A) Incorreta: Embora a usucapião seja uma aquisição originária com efeitos retroativos, o gabarito oficial indica que a dívida condominial, por ser propter rem, impõe uma sequência de registro que culmina na transferência para o arrematante. A arrematação, nesse caso, não seria anulada, mas sim efetivada após o registro da usucapião.
- (B) Incorreta: A arrematação também é uma forma de aquisição originária, mas a sentença de usucapião de Ana, com seus efeitos retroativos a 2006, estabelece que ela já era a proprietária legal do imóvel em outubro de 2024, quando ocorreu a arrematação. Portanto, o imóvel não pertencia ao proprietário registral no momento da arrematação.
- (C) Correta: A sentença de usucapião declara que Ana adquiriu a propriedade em setembro de 2006. Assim, o registro deve primeiramente reconhecer essa aquisição, registrando o imóvel em nome de Ana. Contudo, a dívida condominial é uma obrigação propter rem, que adere ao imóvel. A arrematação judicial, mesmo que promovida contra o antigo proprietário registral, é uma forma de excutir o próprio bem para satisfazer essa dívida. Desse modo, uma vez que Ana é reconhecida como proprietária, o imóvel que ela adquiriu ainda está sujeito à execução da dívida propter rem, e a arrematação se concretiza como uma transferência do imóvel de Ana para João.
- (D) Incorreta: A usucapião de Ana é anterior à arrematação de João, e a sentença de usucapião tem efeitos retroativos. Portanto, a prioridade de registro da propriedade é de Ana.
- (E) Incorreta: Não é possível registrar a propriedade plena concomitantemente em nome de duas pessoas por títulos diversos que conferem a totalidade do domínio. O registro deve resolver a cadeia dominial.
Fonte: FGV ENAC 2025.1 Notário e Registrador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.