Questão nº 84
Questão de Direito Civil · FGV ENAC 2025.1 (nº 84)
A incorporadora XTY lançou um grande empreendimento imobiliário na cidade de Recife. Para se financiar, contratou mútuo com o Banco Crescer é Preciso S/A e pretendia dar em hipoteca as unidades que construiria e venderia. O registrador responsável, no entanto, suscitou dúvida, quanto ao requerimento, em três aspectos:
I. é impossível a constituição de hipoteca sobre bem futuro, que ainda não é de propriedade do devedor nem será (porque as unidades serão comercializadas);
II. também é inviável a constituição da garantia real sobre o terreno que está para sofrer incorporação imobiliária, uma vez que a hipoteca traduz vínculo jurídico indivisível, que adere à coisa por inteiro e a cada uma das suas partes, de modo que não contemplaria as modificações que já se anunciam sobre o imóvel; e
III. a constituição de hipoteca seria inócua, por ser ineficaz perante futuros adquirentes das unidades privativas.
Nesse sentido, é correto afirmar que:
- Aapenas a terceira alegação procede, embora não impeça a constituição da garantia; (alternativa correta)
- Bprocedem a segunda alegação, embora seja superável pela expressa e imprescindível menção no título constitutivo de que a garantia compreende todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, e a terceira alegação, que, no entanto, não obsta a constituição da garantia;
- Cimprocede a primeira alegação, porque não há qualquer impedimento à constituição de hipoteca sobre bem futuro, bem como a segunda, porque a hipoteca abrange ex lege todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel;
- Dprocede apenas a primeira alegação, diante do impedimento à constituição de hipoteca sobre bem futuro, o mesmo que se verifica quanto ao penhor, por exemplo;
- Etodas as alegações improcedem, na medida em que o princípio da especialização é superado no caso de hipotecas para financiamento de incorporação imobiliária, sendo certo, ademais, que a garantia já abrange ex lege todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, bem como que não há vedação para a futura alienação das unidades privativas.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
A hipoteca é um direito real de garantia que vincula um imóvel (ou outros bens específicos) ao pagamento de uma dívida, sem que o devedor perca a posse. Em incorporações imobiliárias, a hipoteca é frequentemente usada para financiar a construção, recaindo sobre o terreno e, por lei, estendendo-se às construções futuras (acessões).
Comentário das Alternativas:
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(A) Correta: Apenas a terceira alegação do registrador procede (é verdadeira). A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é, de fato, ineficaz perante os adquirentes das unidades imobiliárias, conforme a Súmula 308 do STJ. Contudo, essa ineficácia em relação aos compradores não impede a constituição da hipoteca, que continua válida entre o banco e a incorporadora e sobre as unidades não comercializadas. As alegações I e II do registrador estão incorretas: a hipoteca sobre o terreno abrange ex lege (por força da lei, Art. 1.474 do Código Civil) todas as acessões e construções futuras, e não há impedimento para que a garantia recaia sobre o bem que sofrerá incorporação.
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(B) Incorreta: Esta alternativa afirma que a segunda alegação procede, o que está errado. A hipoteca sobre o terreno abrange sim as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel por força de lei (Art. 1.474 do Código Civil), sem necessidade de menção expressa para que isso ocorra. A indivisibilidade da hipoteca não impede, mas sim garante que ela se estenda a todas as partes e modificações do imóvel. A terceira alegação de fato procede, mas a justificativa para a segunda está equivocada.
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(C) Incorreta: Esta alternativa afirma que a primeira alegação improcede, o que está correto no sentido de que a hipoteca sobre o terreno abrange as acessões futuras (as unidades). No entanto, ela também afirma que a segunda alegação improcede, o que está correto. O erro está em não reconhecer que a terceira alegação (ineficácia perante adquirentes) procede.
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(D) Incorreta: Esta alternativa afirma que apenas a primeira alegação procede, o que está incorreto. Conforme explicado, a hipoteca sobre o terreno abrange as acessões futuras (as unidades), tornando a alegação I do registrador (impossibilidade de hipoteca sobre bem futuro) incorreta no contexto da incorporação imobiliária. O penhor, por sua vez, recai sobre bens móveis, sendo uma garantia de natureza diferente.
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(E) Incorreta: Esta alternativa afirma que todas as alegações improcedem. Embora as alegações I e II do registrador de fato improcedam (a hipoteca sobre o terreno abrange as acessões e não há vedação), a alegação III (ineficácia perante futuros adquirentes) procede. O princípio da especialização não é "superado" no sentido de que o objeto da hipoteca não precise ser determinado, mas sim que a hipoteca sobre o terreno se estende às construções que se especializarão como unidades. A ineficácia da hipoteca perante os adquirentes é um fato jurídico relevante que a alternativa ignora ao dizer que "todas as alegações improcedem".
Fonte: FGV ENAC 2025.1 Notário e Registrador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.