Questão nº 46
Questão de Direito Notarial e Registral · FGV ENAC 2025.1 (nº 46)
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões, que são objetos de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
De acordo com a narrativa e considerando as disposições da Lei nº 4.591/1964, analise as afirmativas a seguir.
I. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
II. Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias e de suas pertenças aos respectivos adquirentes.
III. Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 4.591/1964, está correto o que se afirma em:
- AI, apenas;
- BII, apenas;
- CIII, apenas;
- DI e III, apenas;
- EI, II e III. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
O Patrimônio de Afetação é um regime especial que separa o terreno e a construção de um empreendimento imobiliário do patrimônio geral do incorporador. Ele funciona como uma "caixa separada" de bens e direitos, criada para garantir que a obra seja concluída e as unidades entregues aos compradores, protegendo-os caso o incorporador enfrente dificuldades financeiras.
- (A) Incorreta: A afirmativa I está correta, mas não é a única correta.
- (B) Incorreta: A afirmativa II está correta, mas não é a única correta.
- (C) Incorreta: A afirmativa III está correta, mas não é a única correta.
- (D) Incorreta: As afirmativas I e III estão corretas, mas a afirmativa II também está correta.
- (E) Correta: Todas as afirmativas estão corretas, conforme a Lei nº 4.591/1964.
- I. A incomunicabilidade do patrimônio de afetação é um de seus pilares, garantindo que ele responda apenas pelas dívidas da incorporação a que está vinculado (Art. 31-A, § 1º).
- II. A lei restringe o uso dos bens do patrimônio de afetação como garantia real, permitindo-o apenas para operações de crédito cujo produto seja integralmente destinado à própria incorporação, reforçando sua finalidade específica (Art. 31-E, § 1º).
- III. Os recursos financeiros do patrimônio de afetação têm destinação específica e exclusiva para as despesas da incorporação, assegurando que o dinheiro arrecadado seja usado para o fim a que se propõe (Art. 31-E, caput).
Fonte: FGV ENAC 2025.1 Notário e Registrador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.