Questão nº 25
Questão de Direito Notarial e Registral · FGV ENAC 2025.1 (nº 25)
João celebrou, com a instituição financeira Alfa, negócio jurídico de alienação fiduciária de propriedade superveniente de coisa imóvel por ele adquirida. Tinha dúvidas, no entanto, em relação aos efeitos do ajuste, considerando existirem alienações fiduciárias anteriores, e quanto à possibilidade, ou não, de ser levado a registro no registro de imóveis.
À luz da sistemática introduzida pela Lei nº 14.711/2023, é correto afirmar que:
- Ao registro somente é possível após o cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída;
- Bcomo há alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as posteriores terão prioridade sobre as anteriores na excussão da garantia;
- Cpor força de lei, o inadimplemento de quaisquer obrigações faculta a Alfa declarar vencidas as demais obrigações de que for titular, garantidas pelo mesmo imóvel;
- Do registro deve ser realizado no âmbito do registro de títulos e documentos, tornando-se eficaz a partir da autorização do titular da propriedade fiduciária anteriormente constituída;
- Ecaso Alfa opte por declarar vencidas as demais obrigações de que for titular, garantidas pelo mesmo imóvel, com registro e eficácia, deve requerer a intimação de João pelo oficial do registro de imóveis para que realize os pagamentos devidos. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
A alienação fiduciária de propriedade superveniente é quando alguém adquire um imóvel e, no mesmo ato, o oferece como garantia em um financiamento, transferindo a propriedade resolúvel (temporária) ao credor. A Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) trouxe importantes inovações, permitindo, entre outras coisas, a constituição de várias alienações fiduciárias sobre o mesmo imóvel.
- (A) Incorreta: A Lei nº 14.711/2023 (Art. 22, § 3º, da Lei nº 9.514/97) permite a constituição de novas alienações fiduciárias sobre o mesmo imóvel, independentemente da quitação das anteriores.
- (B) Incorreta: A prioridade na excussão da garantia (quem recebe primeiro em caso de execução) é definida pela ordem de registro, ou seja, a alienação fiduciária registrada primeiro tem prioridade sobre as posteriores (Art. 22, § 4º, da Lei nº 9.514/97).
- (C) Incorreta: Embora a Lei nº 14.711/2023 (Art. 28-A da Lei nº 9.514/97) faculte ao credor declarar vencidas antecipadamente as demais obrigações, essa declaração, para ter eficácia e ser registrada, depende de um procedimento específico de intimação, o que não é contemplado na alternativa. A armadilha é que a faculdade existe, mas a eficácia e o registro dependem de mais passos.
- (D) Incorreta: A alienação fiduciária de imóvel é registrada no Registro de Imóveis, e não no Registro de Títulos e Documentos. Além disso, a constituição de nova alienação fiduciária não depende de autorização dos titulares das anteriores.
- (E) Correta: Conforme o Art. 28-A, § 1º, da Lei nº 9.514/97 (incluído pela Lei nº 14.711/2023), para que a declaração de vencimento antecipado das demais obrigações tenha registro e eficácia, o credor (Alfa) deve requerer ao oficial do registro de imóveis a intimação de João para que este purgue a mora de todas as obrigações vencidas.
Fonte: FGV ENAC 2025.1 Notário e Registrador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.