Questão nº 19
Questão de Direito Notarial e Registral · FGV ENAC 2025.1 (nº 19)
Com estrita observância da sistemática legal, a sociedade empresária Alfa decidiu promover e realizar a construção, em terreno de sua propriedade, de uma edificação composta de unidades autônomas, sendo que parte destas últimas seria destinada à venda. Acresça-se que as alienações foram iniciadas antes da conclusão das obras. Alfa ainda decidiu apartar do seu patrimônio, constituindo patrimônio de afetação, o terreno e as acessões objeto da referida atividade, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, merecendo mencionar o fato de o terreno anteriormente referido ser objeto de ônus real devidamente constituído para garantia do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. À luz da sistemática estabelecida na Lei nº 4.591/1964, é correto afirmar que o referido patrimônio de afetação:
- Auma vez constituído, será administrado pela comissão de representantes, assegurando-se a Alfa a fiscalização dos atos praticados;
- Buma vez constituído, abrange o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de construção pelo regime de empreitada;
- Cpode ser constituído e deve apresentar uma correspondência biunívoca com cada unidade imobiliária, de modo que haja uma pluralidade de patrimônios dessa natureza separados entre si;
- Duma vez constituído, não abrange os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, não computados os valores necessários à quitação de financiamento para construção;
- Epode ser constituído, mediante averbação no registro de imóveis, o que não é obstado pela existência de ônus reais constituídos sobre o imóvel para garantia do cumprimento da obrigação de construir o empreendimento. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
O patrimônio de afetação é um conjunto de bens (terreno, construção, direitos e recursos financeiros) que são separados do patrimônio geral da incorporadora para serem usados exclusivamente na construção de um empreendimento imobiliário. Isso protege os compradores, garantindo que a obra será concluída mesmo se a incorporadora tiver problemas financeiros.
- (A) Incorreta: A administração do patrimônio de afetação é feita pela própria incorporadora, e não pela comissão de representantes. A comissão de representantes tem função fiscalizatória e pode assumir a administração em casos de paralisação ou falência da incorporadora, mas não é a regra inicial. (Art. 31-F, § 1º da Lei nº 4.591/1964).
- (B) Incorreta: O patrimônio de afetação abrange todos os bens e direitos vinculados à incorporação, incluindo os recursos financeiros da venda das unidades, independentemente do regime de construção (empreitada ou administração). A restrição "no caso de construção pelo regime de empreitada" é uma limitação indevida.
- (C) Incorreta: O patrimônio de afetação é único para o empreendimento como um todo, ou seja, para o conjunto de unidades autônomas. Não há uma pluralidade de patrimônios de afetação separados para cada unidade imobiliária.
- (D) Incorreta: Todos os recursos financeiros da incorporação, inclusive os que excederem a necessidade imediata da obra, integram o patrimônio de afetação. Esses recursos devem ser utilizados para a finalidade da obra ou para quitar o financiamento, não podendo ser excluídos. (Art. 31-A, § 1º, I e II, da Lei nº 4.591/1964).
- (E) Correta: A constituição do patrimônio de afetação se dá por averbação no registro de imóveis. A lei expressamente permite que essa averbação seja feita mesmo que o imóvel já possua ônus reais (como uma hipoteca para financiamento da construção), pois o ônus real não impede a separação patrimonial para o fim específico da obra. (Art. 31-B, § 1º e Art. 31-E, § 1º da Lei nº 4.591/1964).
Fonte: FGV ENAC 2025.1 Notário e Registrador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.