Questão nº 64
Questão de Direito Civil · FCC Procurador do Estado Substituto 2024 (nº 64)
Em locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão
- Atodas as disposições legais referentes à locação não residencial, salvo quanto à renúncia ao direito de revisão e ao valor da multa por devolução antecipada do prédio, que não poderá exceder 30% do valor dos aluguéis vincendos.
- Bas condições livremente pactuadas, sem qualquer restrição, exceto a faculdade de devolução antecipada do imóvel, tendo em vista o investimento feito pelo locador.
- Cas condições livremente pactuadas no contrato respectivo, poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação e, no caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não poderá exceder a soma dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (alternativa correta)
- Das condições livremente pactuadas no contrato respectivo, desde que não contrariem qualquer disposição da lei que regula a locação predial urbana, podendo, entretanto, ser convencionada a renúncia ao direito de revisão de valor das obrigações durante o prazo de vigência do contrato e, em caso de denúncia do vínculo locatício pelo locatário, a multa convencionada será a metade do valor dos aluguéis a vencer.
- Eas regras de direito material e de direito processual estabelecidas em lei, salvo quanto ao direito de renovação, que deverá ser acordado entre as partes, bem como no tocante à multa por denúncia antecipada pelo locatário, que não poderá exceder 20% dos aluguéis vincendos.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa C
O conceito-chave é que, na locação built to suit (quando o locador constrói ou reforma o imóvel sob medida para o locatário), a lei permite que as partes contratem livremente, afastando regras protetivas comuns. Isso inclui a renúncia ao direito de revisão de aluguéis e a fixação de multa por devolução antecipada que pode chegar até o valor total dos aluguéis que faltam para o fim do contrato — pois o locador fez um grande investimento e precisa de segurança jurídica.
- (A) Incorreta: A lei não limita a multa a 30% dos aluguéis vincendos; nessa modalidade, a multa pode ser bem maior, e a renúncia à revisão é permitida, não proibida.
- (B) Incorreta: A liberdade de pactuação não é absoluta: a multa por devolução antecipada tem um teto (soma dos aluguéis até o fim do contrato), então há restrição sim.
- (C) Correta: É exatamente o que a lei prevê para o built to suit: vale o que foi livremente pactuado, pode haver renúncia à revisão do valor dos aluguéis, e a multa por denúncia antecipada pelo locatário não pode exceder a soma dos aluguéis que ainda seriam devidos até o termo final.
- (D) Incorreta: A armadilha está em dizer que "não podem contrariar qualquer disposição da lei" — no built to suit, as partes podem sim afastar regras legais (como a revisão). Além disso, a multa não é limitada à metade dos aluguéis a vencer, e sim ao valor total deles.
- (E) Incorreta: A renúncia à revisão é permitida (não precisa ser "acordada" como exceção), e a multa não tem limite de 20%; o teto legal é a soma dos aluguéis vincendos, e o direito de renovação não é o ponto central dessa regra especial.
Fonte: FCC Procurador do Estado Substituto 2024 Procurador do Estado Substituto (Caderno Tipo 004). Reproduzida para fins de estudo.