Questão nº 42
Questão de Direito Civil · FCC DPE-ES 2023 (nº 42)
Cláudia comparece à unidade de atendimento da Defensoria Pública do Estado do Espírito Santo, afirmando que não consegue regularizar junto aos órgãos públicos a situação do imóvel, de valor superior a 30 salários mínimos, no qual reside com sua família, há mais de cinco anos, pois esses não aceitam a documentação que alega comprovar a compra e venda do imóvel. Analisando os documentos, a Defensora Pública responsável pelo atendimento verifica que Cláudia possui apenas um contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel datado de 2017, com cláusula de irretratabilidade, mas não houve registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Diante desta documentação, Cláudia deve ser informada que
- Ajá houve a transferência da propriedade por meio da tradição, configurada com a obtenção da posse do imóvel para fins residenciais.
- Bjá houve a transferência do domínio do imóvel por meio do contrato com cláusula de irretratabilidade, de modo que não há necessidade de adjudicação compulsória ou usucapião para o reconhecimento da propriedade.
- Cainda não houve a transferência do domínio do imóvel, que poderá ser feito somente por meio de usucapião, pois a adjudicação compulsória apresenta como requisito o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
- Dainda não houve a transferência do domínio do imóvel, que poderá ser feito somente por meio de adjudicação compulsória, pois não se verifica o cumprimento de prazo suficiente para pleitear o reconhecimento de nenhuma modalidade de usucapião.
- Eainda não houve a transferência do domínio do imóvel, que poderá ser feito por meio de adjudicação compulsória ou usucapião, se presentes os requisitos para tanto. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
A transferência da propriedade (ou domínio) de um imóvel no Brasil só acontece com o registro do título translativo (como a escritura pública de compra e venda) no Cartório de Registro de Imóveis. Um contrato particular, mesmo que de compromisso de compra e venda, cria apenas uma obrigação entre as partes, mas não transfere a propriedade em si.
- (A) Incorreta: A tradição é o modo de transferência da propriedade de bens móveis, não de imóveis. Para imóveis, a transferência se dá pelo registro. A posse é um atributo da propriedade, mas não é a propriedade em si.
- (B) Incorreta: Um contrato particular, mesmo com cláusula de irretratabilidade, não transfere o domínio do imóvel. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para a transferência da propriedade de bens imóveis.
- (C) Incorreta: A afirmação de que a adjudicação compulsória exige o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis é uma armadilha. A Súmula 239 do STJ estabelece que "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Portanto, a adjudicação compulsória é uma via possível mesmo sem o registro do contrato.
- (D) Incorreta: A afirmação de que não há prazo suficiente para usucapião é incorreta. Cláudia reside no imóvel há "mais de cinco anos". Essa posse pode ser suficiente para algumas modalidades de usucapião, como a usucapião especial urbana (Art. 1.240 do Código Civil e Art. 183 da Constituição Federal), que exige 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, utilizando o imóvel para moradia, desde que não seja proprietária de outro imóvel.
- (E) Correta: Ainda não houve a transferência do domínio do imóvel, pois o contrato particular não foi registrado. Cláudia pode buscar a adjudicação compulsória para obrigar o vendedor a outorgar a escritura definitiva, mesmo sem o registro prévio do compromisso de compra e venda (Súmula 239 do STJ). Alternativamente, ela pode pleitear a usucapião, já que possui o imóvel há mais de cinco anos para fins de moradia, o que pode preencher os requisitos de alguma modalidade de usucapião (como a usucapião especial urbana), caso os demais requisitos legais sejam atendidos.
Fonte: FCC DPE-ES 2023 Defensor(a) Público(a) (Caderno Tipo 003). Reproduzida para fins de estudo.