Questão nº 57
Questão de Direito Civil · FCC DPE-BA 2016 (nº 57)
FCC2016Defensor PúblicoDireito Civil
Gabarito: Ever comentário ↓
A respeito da locação de imóveis urbanos, é correto afirmar que:
- Ao contrato deve ser realizado por instrumento escrito, de modo que o contrato de locação de bem imóvel urbano meramente verbal é nulo e, assim, não autoriza o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, restando ao proprietário o ajuizamento de ação petitória.
- Bem se tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vem a ser alienado durante a locação, o adquirente não tem direito de denunciar o contrato, caso este contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
- Co fiador pode se exonerar da fiança nas hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados por prazo indeterminado, respondendo pelos efeitos da fiança somente até o momento do recebimento da notificação pelo locador.
- Dno caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação cessam automaticamente, cabendo ao locador notificar o locatário para que apresente garantia, sob pena de despejo liminar.
- Ese o locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e, mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de pagamento. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
O conceito-chave aqui é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que regula os direitos e deveres de locadores (proprietários) e locatários (inquilinos) em contratos de aluguel de imóveis urbanos, abordando temas como a forma do contrato, garantias, despejo e alienação do imóvel.
- (A) Incorreta: O contrato de locação de bem imóvel urbano pode ser verbal, não sendo nulo, e autoriza sim o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, que é a via correta para reaver o imóvel nesses casos, e não uma ação petitória.
- (B) Incorreta: A proteção de não ser denunciado o contrato em caso de alienação do imóvel, mesmo com cláusula de vigência e averbação, aplica-se apenas a locações por prazo determinado. Em locações por prazo indeterminado, o adquirente tem o direito de denunciar o contrato, independentemente dessas condições (Art. 8º da Lei 8.245/91).
- (C) Incorreta: O fiador pode se exonerar da fiança em contratos por prazo indeterminado, nos termos do Art. 835 do Código Civil, respondendo pelos efeitos da fiança por 60 (sessenta) ou 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador, dependendo da interpretação jurisprudencial. No entanto, as hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário não são, por si só, causas diretas de exoneração do fiador, mas sim situações que podem levar o locador a exigir nova garantia (Art. 40, X, da Lei 8.245/91).
- (D) Incorreta: As garantias da locação, salvo disposição contratual em contrário, não cessam automaticamente com a prorrogação da locação por prazo indeterminado. Elas se estendem até a efetiva devolução do imóvel, conforme o Art. 39 da Lei 8.245/91 (redação dada pela Lei 12.112/2009).
- (E) Correta: Se o locatário já utilizou a prerrogativa de purgar a mora (pagar o débito para evitar o despejo) nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores à propositura de uma nova ação de despejo, ele perde esse direito. Nesse caso, mesmo que tente pagar os valores em atraso, a ação de despejo por falta de pagamento prosseguirá, conforme o parágrafo único do inciso II do Art. 62 da Lei 8.245/91.
Fonte: FCC DPE-BA 2016 Defensor Público (Caderno Tipo 003). Reproduzida para fins de estudo.