Questão nº 61
Questão de Direito Civil · CEBRASPE TJ RR 2025 (nº 61)
Bruno e Laura firmaram contrato de locação de imóvel no qual era prevista aplicação de multa no valor de três vezes o valor da locação em caso de descumprimento de qualquer cláusula contratual. O contrato foi prorrogado e passou a vigorar por tempo indeterminado. O locador, Bruno, resolveu vender o imóvel e, para tanto, notificou sua intenção à inquilina para que ela exercesse o seu direito de preferência. Laura não se pronunciou e Bruno vendeu o imóvel a Vilma. Imediatamente após a aquisição, Vilma solicitou por email que Laura desocupasse o imóvel no prazo de trinta dias.
Nesse caso hipotético,
- Ase a notificação de desocupação do imóvel tivesse sido feita pelo antigo proprietário, a inquilina estaria obrigada a desocupar o imóvel no prazo concedido, não tendo direito de exigir o pagamento de multa por descumprimento de cláusula contratual.
- Ba inquilina está obrigada a desocupar o imóvel no prazo concedido, tendo, nesse caso, o novo proprietário do imóvel o dever de pagar multa por descumprimento de cláusula contratual.
- Ca inquilina está obrigada a desocupar o imóvel no prazo concedido e, caso não o faça, deverá pagar multa por descumprimento de cláusula contratual.
- Da inquilina não está obrigada a desocupar o imóvel no prazo concedido, e sua permanência no imóvel não enseja a obrigação de pagar multa por descumprimento de cláusula contratual. (alternativa correta)
- Ese a notificação de desocupação do imóvel tivesse sido feita pelo antigo proprietário, a inquilina estaria obrigada a desocupar o imóvel no prazo concedido, tendo o direito de exigir o pagamento de multa por descumprimento de cláusula contratual.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
Conceito-chave: Na locação por prazo indeterminado, a venda do imóvel não extingue o contrato. O novo proprietário pode pedir a desocupação, mas deve respeitar o prazo legal de 90 dias (e não 30), e a multa contratual só se aplica se o próprio inquilino der causa ao fim do contrato, não quando ele exerce um direito legal de permanecer.
- (A) Incorreta: Se o antigo proprietário notificasse a desocupação, a inquilina teria direito à multa, pois a rescisão sem culpa do locatário gera indenização; a alternativa nega esse direito.
- (B) Incorreta: O novo proprietário não deve pagar multa, pois ele não descumpriu cláusula; ele apenas exerceu o direito de retomada, mas com prazo errado (30 dias, quando o legal é 90).
- (C) Incorreta: A inquilina não está obrigada a sair em 30 dias; o prazo correto é 90 dias, e ela não paga multa por permanecer, pois a recusa em sair antes do prazo legal não é descumprimento contratual.
- (D) Correta: A notificação de Vilma com prazo de 30 dias é inválida, pois a lei exige 90 dias para desocupação em caso de venda. Laura pode permanecer até o fim do prazo legal, e sua permanência não gera multa, já que a multa só incidiria se ela voluntariamente descumprisse o contrato.
- (E) Incorreta: A armadilha aqui é inverter o raciocínio: se o antigo proprietário notificasse, a inquilina teria direito à multa, mas a alternativa diz que ela estaria obrigada a sair no prazo concedido (30 dias), o que é falso, pois o prazo legal é 90 dias, e a multa seria devida sim, mas a alternativa mistura os dois erros.
Pegadinha da banca: A letra E é a mais tentadora porque mistura dois pontos: ela acerta ao dizer que a inquilina teria direito à multa, mas erra ao afirmar que ela estaria obrigada a sair em 30 dias. A banca quer que você confunda o prazo de 30 dias (que é para o locador reassumir o imóvel para uso próprio, em contrato por prazo determinado) com o prazo de 90 dias (venda do imóvel em contrato por prazo indeterminado). A letra D é correta porque o prazo de 30 dias dado por Vilma é ilegal, e a inquilina pode permanecer sem pagar multa, pois a multa só se aplica se ela der causa à rescisão.
Fonte: CEBRASPE TJ RR 2025 Outorga por Remoção. Reproduzida para fins de estudo.