Questão nº 57
Questão de Direito Civil · CEBRASPE TJ RO 2025 (nº 57)
Segundo o entendimento do STJ, no caso de simulação do preço em compra e venda de imóvel sob locação, em que o valor declarado na escritura pública é inferior ao efetivamente ajustado entre as partes, o direito de preferência do locatário deve ser exercido com base no valor
- Amédio entre o declarado e o real, de modo a evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e a resguardar o equilíbrio contratual.
- Befetivamente pago pelas partes, ainda que diverso do constante na escritura, pois a boa-fé do locatário prevalece sobre a formalidade registral.
- Cdeclarado no ato levado a registro, como forma de preservar a segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a legítima expectativa gerada pela publicidade do ato. (alternativa correta)
- Dde mercado, aferido por perícia ou avaliação oficial, pois o preço simulado descaracteriza a manifestação de vontade legítima das partes.
- Epactuado verbalmente entre as partes, ainda que não conste do instrumento público de compra e venda, uma vez que o locatário tem o direito de adquirir o bem nas mesmas condições da venda real.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa C
O conceito-chave é o da segurança jurídica e da boa-fé objetiva: o locatário exerce seu direito de preferência com base no que está formalmente registrado (escritura pública), pois é isso que gera publicidade e legítima expectativa a terceiros. A simulação de preço é um vício entre vendedor e comprador, que não pode prejudicar o locatário de boa-fé, nem obrigá-lo a pagar um valor "por fora" que ele não tinha como conhecer oficialmente.
- (A) Incorreta: A média entre o declarado e o real é um critério arbitrário, sem previsão legal, e não protege a confiança do locatário que só conhecia o valor registrado.
- (B) Incorreta: A boa-fé do locatário não prevalece sobre a formalidade registral; pelo contrário, é a formalidade que protege a boa-fé, pois o locatário não participou do acordo paralelo de preço.
- (C) Correta: O valor declarado na escritura pública é a referência para o direito de preferência, pois o registro é o ato que dá publicidade e segurança jurídica ao negócio, e o locatário não pode ser prejudicado por uma simulação que desconhecia.
- (D) Incorreta: O preço de mercado é irrelevante aqui; o direito de preferência se dá nas mesmas condições do contrato de venda (que, para o locatário, são as condições públicas e registradas), e não em condições ideais de mercado.
- (E) Incorreta: O pacto verbal "por fora" não pode ser oposto ao locatário, pois ele não tinha como saber desse acordo; aceitar isso violaria a boa-fé objetiva e a segurança jurídica do registro.
Armadilha da banca na alternativa (B): Ela usa o termo "boa-fé do locatário" para tentar convencer que o valor real (efetivamente pago) seria o mais justo. A pegadinha está em inverter o raciocínio: a boa-fé do locatário é protegida justamente pelo valor declarado, pois ele confiou na escritura pública. Se você caísse na tentação de achar que "o certo é o preço real", erraria — o STJ prioriza a aparência registral para não punir quem agiu de boa-fé com base no que era público.
Fonte: CEBRASPE TJ RO 2025 Outorga por Remoção. Reproduzida para fins de estudo.