Questão nº 53
Questão de Direito Civil · CEBRASPE TJ RO 2025 (nº 53)
Em assembleia condominial realizada no ano de 2010, foi autorizada a utilização exclusiva de determinada área comum por um condômino, área esta que, embora integrante de área de propriedade comum, era inacessível aos demais condôminos. Desde então, o condômino vem ocupando com exclusividade o espaço, com base na autorização concedida pela assembleia condominial. Além das intervenções de conservação originalmente autorizadas, o condômino realizou modificações estruturais na área, tendo instalado mobília e promovido amplo paisagismo.
A partir dessa situação hipotética e da jurisprudência do STJ, é correto afirmar que a apropriação de área comum de condomínio edilício por condômino para uso privativo
- Asujeita-se à prescrição aquisitiva por usucapião ordinária.
- Bnão se sujeita à aquisição por usucapião, mas impõe ao condomínio o dever de respeitar a utilização da área comum nos limites da autorização assemblear, não podendo retomar a área objeto da permissão sem a demonstração de fato novo, sendo vedado ao condômino realizar reformas ou modificações sem nova deliberação da assembleia. (alternativa correta)
- Csujeita-se à prescrição aquisitiva por usucapião extraordinária.
- Dnão se sujeita à aquisição por usucapião, mas gera o dever do condomínio de respeitar a utilização da área comum nos limites da autorização assemblear, não podendo retomar a área objeto da permissão sem a demonstração de fato novo, e autoriza o condômino a reformar a área comum sem nova deliberação da assembleia.
- Enão se sujeita à aquisição por usucapião, tampouco gera o dever do condomínio de respeitar a utilização da área comum nos limites da autorização assemblear, podendo retomar a área objeto da permissão independentemente da demonstração de fato novo, mas autoriza o condômino a reformar a área comum sem nova deliberação da assembleia.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa B
O conceito-chave é que área comum de condomínio edilício é bem fora do comércio jurídico (art. 1.220 do Código Civil), ou seja, não pode ser adquirida por usucapião, pois esta exige coisa suscetível de apropriação individual. A autorização da assembleia é uma permissão de uso (ato precário, mas com limites), que não transfere propriedade, mas gera uma obrigação de não surpreender o condômino que agiu de boa-fé com base na decisão coletiva.
- (A) Incorreta: A usucapião ordinária exige justo título e boa-fé, mas a área comum é insuscetível de aquisição por usucapião, pois não é coisa individualizável; a autorização assemblear não é título aquisitivo de propriedade.
- (B) Correta: A área comum não pode ser usucapida (art. 1.220 do CC), mas a autorização assemblear cria uma permissão de uso que vincula o condomínio: a retomada só é possível com fato novo superveniente (ex.: necessidade de uso coletivo), e qualquer reforma estrutural exige nova deliberação assemblear, pois a permissão original não cobre alterações não autorizadas.
- (C) Incorreta: A usucapião extraordinária também não se aplica a bens fora do comércio; a posse do condômino sobre área comum é mera detenção ou permissão, não posse ad usucapionem.
- (D) Incorreta: A pegadinha está em "autoriza o condômino a reformar a área comum sem nova deliberação": a permissão original era apenas para conservação; modificações estruturais (mobília, paisagismo) extrapolam o ato autorizativo e exigem nova decisão da assembleia, sob pena de violação do direito dos demais condôminos.
- (E) Incorreta: A banca inverte tudo: a permissão assemblear não é revogável ad nutum (sem motivo), pois gerou legítima expectativa; e reformas sem nova deliberação são vedadas, não autorizadas.
Fonte: CEBRASPE TJ RO 2025 Outorga por Remoção. Reproduzida para fins de estudo.