Questão de Direito Civil · CEBRASPE TJ RO 2025 (nº 48)

Venda a non domino é a venda feita por quem não é dono da coisa (ex.: o locatário vende o imóvel do locador). Para o STJ, o ato é nulo, pois falta um elemento essencial: a legitimidade do vendedor para transferir a propriedade. A boa-fé do comprador não “conserta” a nulidade, mas pode gerar direito à indenização ou à usucapião, nunca à validade do contrato.

• (A) Incorreta: A má-fé do adquirente não é requisito para a nulidade; a venda a non domino é nula mesmo que o comprador esteja de boa-fé. A armadilha aqui é confundir “nulidade” com “proteção ao terceiro de boa-fé” (que existe em outros institutos, como a usucapião, mas não torna o contrato válido).
• (B) Correta: O STJ entende que a venda a non domino é nula (art. 166, II, CC – objeto ilícito por falta de poder do vendedor), não produzindo efeitos jurídicos. A boa-fé do adquirente não convalida o ato, pois a nulidade é de ordem pública e insanável.
• (C) Incorreta: A validade não depende da boa-fé; mesmo o comprador de boa-fé não torna o contrato válido. A pegadinha: muitos alunos acham que a boa-fé “salva” o negócio, mas ela apenas gera efeitos indenizatórios ou possessórios, não a validade.
• (D) Incorreta: A nulidade é absoluta (não anulabilidade). A anulabilidade exige vício de consentimento ou incapacidade relativa, o que não ocorre aqui. A falta de legitimidade do vendedor atinge a essência do negócio, tornando-o nulo desde o início.
• (E) Incorreta: A má-fé do adquirente não é o que torna o ato nulo; a nulidade decorre da ausência de titularidade do vendedor, independentemente da conduta do comprador. A alternativa inverte a lógica: o problema está no vendedor, não no comprador.