Questão nº 9
Questão de Direito Civil · FGV TJ-PR 2021 (nº 9)
Renato sempre teve um apreço especial pelo imóvel de seu avô, a Chácara XX, que abrangia um terreno, delimitado por uma cerca de alvenaria, com piscina e uma casa com dez cômodos, onde passava suas férias na infância. Assim, quando o avô faleceu e deixou a Chácara XX para seu tio Roberto, Renato negociou com o tio e comprou dele a Chácara XX por um milhão de reais. Entretanto, depois da venda, constatou que o imóvel tinha somente quatrocentos e sessenta metros quadrados, e não os quinhentos metros quadrados afirmados pelo tio no momento da venda.
Nessa situação, Renato:
- Atem direito de reclamar a resolução do contrato, com a devolução do imóvel a Roberto, recebendo Renato de volta todo o preço pago;
- Btem direito de reclamar o abatimento do preço pago e, caso haja provas de que Roberto sabia da disparidade entre as medidas anunciadas e a real dimensão do bem, indenização;
- Ctem direito de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, diante da impossibilidade de exigir o complemento da área;
- Dnão tem direito de reclamar, porque a diferença não excede de um décimo da área total enunciada, caracterizando a venda como ad corpus, e não ad mensuram;
- Enão tem direito de reclamar, porque o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
Conceito-chave: Na compra e venda de imóvel, existe diferença entre vender o bem como coisa certa e discriminada (venda ad corpus — vende-se aquele terreno específico, com suas divisas e limites, e as medidas são só uma referência) e vender por medida exata (venda ad mensuram — vende-se uma área determinada, e a diferença de tamanho gera direito de reclamar). Quando o imóvel é vendido como coisa certa, com limites físicos claros (cerca, muro), a simples diferença de metragem não gera direito de abatimento ou rescisão, a menos que se prove que o comprador só comprou por causa da área exata.
- (A) Incorreta: A resolução do contrato só é cabível na venda ad mensuram (quando a área é o objeto principal), o que não ocorre aqui, pois o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada (chácara com cerca, piscina e casa), sendo a metragem mera referência enunciativa.
- (B) Incorreta: O abatimento do preço é típico da venda ad mensuram; na venda ad corpus, a diferença de metragem não gera direito a abatimento, mesmo que o vendedor soubesse da disparidade, pois o que se vendeu foi o bem em sua individualidade, não a área exata.
- (C) Incorreta: A possibilidade de exigir complemento de área ou resolver o contrato por diferença de metragem só existe na venda ad mensuram; aqui, a venda foi ad corpus, pois o imóvel foi descrito com todos os seus elementos identificadores (cerca, piscina, casa de dez cômodos), tornando a área mera indicação.
- (D) Incorreta: A regra do décimo (diferença de até 1/10 da área) é um critério legal para a venda ad mensuram; mas o fundamento correto para negar o direito de Renato é a natureza ad corpus da venda, não o percentual da diferença (que, de todo modo, aqui é de 8%, inferior a 10%, mas irrelevante no caso).
- (E) Correta: O imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada (chácara com limites físicos precisos: cerca de alvenaria, piscina, casa de dez cômodos), e a referência a "quinhentos metros quadrados" foi apenas enunciativa (mera indicação), não o objeto essencial do contrato; portanto, Renato não tem direito de reclamar, pois a venda foi ad corpus — a pegadinha da banca está em tentar aplicar as regras de ad mensuram (abatimento, resolução, complemento de área) a um caso em que o bem foi vendido como unidade individualizada, com limites físicos que o identificam perfeitamente.
Fonte: FGV TJ-PR 2021 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.