Questão nº 43
Questão de Direito Civil · FGV TCE-TO 2022 (nº 43)
Marta é proprietária de um terreno urbano não edificado no Centro da cidade de São Paulo. Ao contrair, em janeiro de 2022, uma dívida vultosa em decorrência de um contrato de mútuo firmado junto ao Banco Alfa Delta S/A, com vencimento previsto para o mês de dezembro do mesmo ano, ela ofereceu em hipoteca ao banco credor aquele imóvel, como garantia da obrigação. A constituição da hipoteca foi válida e levada imediatamente a registro. Logo após, em fevereiro de 2022, Marta celebrou um novo contrato de mútuo, desta vez com o Banco Beta Gama S/A, com vencimento previsto para abril daquele ano. Também ao contrair essa segunda obrigação, Marta instituiu garantia hipotecária sobre o mesmo terreno no Centro de São Paulo. A garantia também foi validamente constituída e levada ao registro competente em seguida. Vencida a dívida contraída junto ao Banco Beta Gama S/A, em abril de 2022, Marta, embora não esteja insolvente, não a pagou espontaneamente.
Nessas circunstâncias, é correto afirmar que:
- Adesde o momento em que Marta deixou de pagar a dívida garantida pela segunda hipoteca, deve-se considerar vencida antecipadamente a primeira dívida, contraída perante o Banco Alfa Delta S/A, que poderá executar desde logo a primeira hipoteca;
- Ba constituição da segunda hipoteca deve ser considerada nula caso o imóvel oferecido em garantia não seja mais valioso do que a soma das duas dívidas garantidas e seus acessórios, tornando-se o crédito do Banco Beta Gama S/A, assim, meramente quirografário;
- Ccaso a dívida perante o Banco Beta Gama S/A permaneça sem pagamento espontâneo, essa instituição financeira poderá promover a execução da segunda hipoteca mesmo antes do vencimento da dívida contraída perante o Banco Alfa Delta S/A e ainda que Marta continue plenamente solvente;
- Do Banco Beta Gama S/A somente poderá promover a execução da segunda hipoteca antes do vencimento da dívida contraída perante o Banco Alfa Delta S/A caso o imóvel hipotecado permita divisão cômoda, pois se considera que a segunda hipoteca apenas gravou a parcela ideal do terreno correspondente ao montante da dívida por ela garantida;
- Ecaso a primeira obrigação vença, em dezembro de 2022, sem que Marta pague qualquer das dívidas e sem que o Banco Alfa Delta S/A realize qualquer cobrança, o Banco Beta Gama S/A poderá promover a extinção da obrigação garantida pela primeira hipoteca, consignando o valor garantido, citando o Banco Alfa Delta S/A para recebê-lo e Marta para pagá-lo. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
A hipoteca é um direito real de garantia que vincula um imóvel a uma dívida. Se a dívida não for paga, o credor pode executar a hipoteca e vender o imóvel para receber seu crédito, com prioridade sobre outros credores não garantidos. Um mesmo imóvel pode ter múltiplas hipotecas, e a ordem de preferência é definida pela data de registro.
- (A) Incorreta: O não pagamento de uma dívida posterior não causa o vencimento antecipado de uma dívida anterior, a menos que haja cláusula contratual específica ou outras condições legais (Art. 1.425 do Código Civil), o que não é o caso aqui.
- (B) Incorreta: A validade da segunda hipoteca não depende do valor do imóvel ser superior à soma das dívidas. O imóvel pode ser hipotecado várias vezes, e a questão é de preferência, não de nulidade (Art. 1.476 do Código Civil).
- (C) Incorreta: Embora o Banco Beta Gama S/A possa, de fato, promover a execução de sua hipoteca uma vez vencida e não paga a dívida, a alternativa E descreve um direito mais específico e protetivo para o credor posterior, tornando C menos precisa ou completa no contexto de uma "melhor" ação legal. A execução da segunda hipoteca resultaria na venda do bem, mas o Banco Alfa Delta S/A teria preferência no recebimento, podendo o Banco Beta Gama S/A não receber nada. A armadilha aqui é que, embora tecnicamente possível iniciar a execução, a efetividade para o segundo credor pode ser nula, e a lei oferece um mecanismo mais vantajoso.
- (D) Incorreta: A hipoteca é indivisível e grava a totalidade do bem, não apenas uma "parcela ideal" (Art. 1.421 do Código Civil). A divisão cômoda não é uma condição para a execução da segunda hipoteca.
- (E) Correta: O Banco Beta Gama S/A, como credor da segunda hipoteca, tem o direito de remir (pagar) a primeira hipoteca para proteger seu próprio crédito. Ao fazê-lo, ele se sub-roga nos direitos do primeiro credor (Banco Alfa Delta S/A), passando a ter a preferência da primeira hipoteca, conforme o Art. 1.478 do Código Civil. A consignação em pagamento é o meio legal para efetivar essa remição.
Fonte: FGV TCE-TO 2022 Analista Técnico - Direito (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.