Questão de Direito Civil · FCC TJGO 2021 (nº 9)

Quando um contrato de compra e venda de imóvel é desfeito por culpa do comprador, as benfeitorias (melhorias feitas no imóvel) que ele realizou precisam ser tratadas de forma justa para evitar que o vendedor se beneficie indevidamente do investimento do comprador.

• (A) Incorreta: A parte que afirma que o contrato poderá dispor que não serão indenizadas as benfeitorias úteis está errada, pois a indenização por benfeitorias úteis é um direito do adquirente, e cláusulas contrárias são ineficazes.
• (B) Incorreta: Esta alternativa é muito genérica e incorreta, pois as benfeitorias necessárias e úteis devem ser indenizadas, independentemente de disposição contratual.
• (C) Incorreta: Benfeitorias voluptuárias (de mero deleite) geralmente não são indenizadas, embora o adquirente possa ter o direito de removê-las se não prejudicar o imóvel.
• (D) Incorreta: Esta é a principal armadilha. Embora identifique corretamente as benfeitorias necessárias e úteis, a expressão "salvo disposição em contrário no contrato" está errada. Cláusulas contratuais que excluem a indenização por benfeitorias necessárias e úteis são consideradas abusivas e ineficazes, pois gerariam enriquecimento sem causa do vendedor e violariam o princípio da boa-fé objetiva e normas de proteção ao consumidor.
• (E) Correta: As benfeitorias necessárias (que visam conservar o imóvel ou evitar sua deterioração) e úteis (que aumentam ou facilitam o uso do imóvel) devem ser indenizadas ao adquirente, mesmo que ele tenha sido o inadimplente. Qualquer cláusula contratual que tente retirar esse direito é considerada ineficaz (nula), pois o vendedor não pode se beneficiar do trabalho e investimento do comprador sem a devida compensação, sob pena de enriquecimento sem causa. Isso é um princípio fundamental do direito civil e da proteção ao consumidor.