Questão nº 7
Questão de Direito Civil · FCC TJGO 2021 (nº 7)
Uma construtora pretende edificar vários prédios de apartamento, porém, ao longo das obras, necessitará financiamentos, que deseja garantir com os créditos que possui em razão das vendas das unidades autônomas. Quer, também, preservar os interesses dos adquirentes dos apartamentos, evitando que seus credores, por dívidas contraídas na construção de cada prédio, possam alcançar edifício distinto. Para isso
- Apoderá submeter cada incorporação ao regime de afetação e emitir Certificado de Recebíveis Imobiliários, que serão postos em circulação no mercado por uma companhia securitizadora ou por uma entidade financeira.
- Bdeverá submeter cada incorporação ao regime de afetação e obter os recursos financeiros necessários, mediante securitização de créditos imobiliários, cujo Termo de Securitização de Créditos será lavrado por uma companhia securitizadora à qual é facultado instituir regime fiduciário, mediante declaração unilateral, para lastrear a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários, que, entretanto, não poderão constituir patrimônio separado, dada a natureza de garantia que tem a securitização.
- Cnão poderá submeter qualquer incorporação ao regime de afetação, a fim de obter os recursos financeiros necessários mediante securitização de créditos imobiliários, cujo Termo de Securitização de Créditos será lavrado por uma entidade financeira na modalidade de companhia securitizadora, a qual deverá instituir regime fiduciário, mediante declaração unilateral, para lastrear a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários, constituindo patrimonial separado, em lugar da afetação patrimonial de cada incorporação.
- Ddeverá submeter cada incorporação ao regime de afetação e poderá obter os recursos financeiros necessários mediante securitização de créditos imobiliários, cujo Termo de Securitização de Créditos será lavrado por uma companhia securitizadora, à qual é facultado instituir regime fiduciário, mediante declaração unilateral, para lastrear a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários, que, igualmente, constituirão patrimônio separado. (alternativa correta)
- Edeverá submeter cada incorporação ao regime de afetação e só poderá receber os recursos financeiros necessários mediante hipoteca ou alienação fiduciária de cada imóvel em construção.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
O Regime de Afetação é um mecanismo legal que separa o patrimônio de uma incorporação imobiliária (terreno, obras, receitas das vendas) do patrimônio geral da construtora, protegendo os compradores e garantindo a conclusão do empreendimento. A Securitização de Créditos Imobiliários permite à construtora antecipar o recebimento de valores futuros das vendas, transformando esses créditos em títulos negociáveis, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), emitidos por companhias securitizadoras.
(A) Incorreta: Embora mencione o regime de afetação e a emissão de CRIs por companhia securitizadora, a alternativa é incompleta por não abordar o regime fiduciário e a constituição de patrimônio separado para os créditos securitizados, que são elementos cruciais para a proteção dos investidores dos CRIs.
(B) Incorreta: Esta alternativa é a mais tentadora, pois acerta em muitos pontos, como a necessidade do regime de afetação, a securitização por companhia securitizadora e a faculdade de instituir regime fiduciário. A armadilha da banca está na afirmação final: "que, entretanto, não poderão constituir patrimônio separado, dada a natureza de garantia que tem a securitização." Isso está errado. O regime fiduciário, quando instituído, tem justamente a função de criar um patrimônio separado para os créditos que lastreiam os CRIs, protegendo os investidores.
(C) Incorreta: A afirmação de que "não poderá submeter qualquer incorporação ao regime de afetação" está incorreta. O regime de afetação é a ferramenta ideal para o objetivo de proteger os adquirentes e isolar as dívidas de cada prédio. Além disso, sugere que o regime fiduciário dos CRIs substituiria a afetação da incorporação, quando são mecanismos complementares.
(D) Correta: Esta alternativa descreve corretamente a solução. A construtora deverá submeter cada incorporação ao regime de afetação para proteger os adquirentes e isolar os riscos. Para obter financiamento com os créditos das vendas, poderá realizar a securitização de créditos imobiliários através de uma companhia securitizadora. A essa companhia é facultado instituir regime fiduciário (mediante declaração unilateral) para lastrear a emissão dos CRIs. Esse regime fiduciário cria um patrimônio separado para os créditos, protegendo os investidores dos CRIs, assim como o patrimônio de afetação protege os adquirentes da incorporação. O termo "igualmente" destaca que ambos os mecanismos (afetação e regime fiduciário) resultam na formação de patrimônios separados.
(E) Incorreta: Embora hipoteca e alienação fiduciária sejam formas de garantia, a alternativa restringe as opções ("só poderá receber") e ignora a intenção explícita da construtora de usar os "créditos que possui em razão das vendas das unidades autônomas" como garantia, o que aponta diretamente para a securitização e não apenas para garantias sobre os imóveis físicos.
Fonte: FCC TJGO 2021 Juiz Substituto (Caderno Tipo 005). Reproduzida para fins de estudo.