Questão nº 39
Questão de Direito Civil · FGV TRF 1ª Região 2023 (nº 39)
Paulo prometeu comprar, na planta, um imóvel da Construtora Vida Maravilha por dois milhões de reais. Ocorre que, antes desse negócio, a construtora, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o havia alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia do financiamento obtido para a incorporação, tudo devidamente registrado.
Anos depois, em uma disputa judicial entre Paulo e a Construtora acerca do imóvel, o juiz, de ofício, determina o prosseguimento do processo, desconsiderando a existência da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal por aplicação do enunciado sumular nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a hipoteca firmada entre o agente financiador e a construtora não pode ser oposta ao terceiro adquirente.
Nesse caso, o juiz:
- Anão poderia ter agido de ofício, porque, nos termos do enunciado sumular nº 381 do Superior Tribunal de Justiça, "[n]os contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas";
- Bnão poderia ter aplicado analogicamente o entendimento sumular, considerando a diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária, sendo certo que, neste último instituto, a coisa sequer pertence ao alienante;
- Cnão poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária, porque a alienação fiduciária precedeu a venda a Paulo, sendo inclusive registrada para fins de eficácia erga omnes;
- Dnão poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária para tais fins, porque o imóvel estava inserido no Sistema Financeiro de Habitação e alienado à Caixa Econômica Federal, de modo que deve prevalecer o interesse público;
- Eacertou ao realizar a analogia, porque deu interpretação teleológica ao verbete, cuja incidência independe da data da venda e da criação da garantia, seja hipoteca ou alienação fiduciária. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
A Súmula 308 do STJ protege o adquirente do imóvel frente à garantia firmada entre construtora e agente financeiro, e o STJ estende sua ratio (interpretação teleológica) à alienação fiduciária no âmbito do SFH, independentemente da data da venda e da constituição da garantia.
- (A) Incorreta: a Súmula 381 trata de abusividade de cláusulas em contratos bancários, tema diverso; não impede a aplicação da Súmula 308.
- (B) Incorreta: a diferença estrutural entre hipoteca e alienação fiduciária não afasta a aplicação analógica da proteção ao adquirente.
- (C) Incorreta: a precedência e o registro da garantia não afastam a proteção do adquirente, conforme a própria Súmula 308 (anterior ou posterior).
- (D) Incorreta: o interesse público/SFH não prevalece para opor a garantia ao adquirente protegido pela Súmula 308.
- (E) Correta: a analogia é correta, por interpretação teleológica do verbete, cuja incidência independe das datas da venda e da garantia.
Fonte: FGV TRF 1ª Região 2023 Juiz Federal Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.