Questão nº 38
Questão de Direito Civil · FGV TJDFT 2022 (nº 38)
Em 2019, Adriana contratou promessa de compra e venda de
uma unidade autônoma residencial em empreendimento
imobiliário ainda em construção com a incorporadora
Cadência Construções S/A, no valor de R$ 700.000,00, dos
quais R$ 200.000,00 seriam pagos em parcelas com recursos
próprios pela promitente-compradora e o valor restante seria
financiado ao tempo da entrega da obra. A incorporação não
seguia o regime de patrimônio de afetação. O contrato
previa, ainda, que Adriana deveria pagar um valor específico
como comissão de corretagem, devida pela intermediação
do negócio, e estabelecia pena convencional, determinando
a perda de 80% do montante do preço já quitado por
Adriana na hipótese de inadimplemento absoluto de sua
parte. Tais cláusulas foram redigidas com destaque, e
Adriana prestou anuência específica quanto a tais pontos,
assinando ao lado das cláusulas. Passados alguns meses e
muito antes da época prevista para a entrega da obra, após
pagar à incorporadora o valor da comissão de corretagem e
quitar algumas parcelas do preço, Adriana ficou
desempregada e concluiu que não conseguiria honrar seu
compromisso. Assim, comunicou à incorporadora que desistia
da aquisição e requereu a restituição de todos os valores
pagos, nos termos da Lei nº 13.786/2018.
A respeito do caso, é correto afirmar que Adriana faz jus:
- Aapenas à restituição de parte das quantias pagas referentes
ao preço, devidamente atualizadas, das quais perderá o exato
percentual previsto na pena convencional, diante do seu
inadimplemento absoluto; - Bà restituição integral das quantias pagas referentes ao preço,
devidamente atualizadas, mas não deve reaver a comissão de
corretagem, já que esta remunerava um serviço efetivamente
prestado; - Cà restituição integral da comissão de corretagem, na medida
em que a finalidade última da intermediação não foi atingida,
mas não deve reaver as quantias pagas referentes ao preço; - Dà restituição de parte das quantias pagas referentes ao preço
da unidade, devidamente atualizadas, das quais perderá
percentual inferior ao previsto na pena convencional, mas
não deve reaver a comissão de corretagem; (alternativa correta) - Eà restituição integral das quantias pagas referentes ao preço,
devidamente atualizadas, bem como deve reaver a
integralidade da comissão de corretagem, sendo totalmente
nula a pena convencional estipulada.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) estabelece regras claras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta por iniciativa do comprador, determinando o percentual de retenção pela incorporadora e a devolução da comissão de corretagem.
- (A) Incorreta: A pena convencional de 80% de perda sobre os valores pagos é abusiva e ilegal, pois a Lei do Distrato (Art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018) limita a retenção a 25% dos valores pagos quando não há regime de patrimônio de afetação.
- (B) Incorreta: Não há restituição integral das quantias pagas referentes ao preço, pois a lei permite a retenção de um percentual pela incorporadora em caso de desistência do comprador. A parte sobre a comissão de corretagem está correta, mas a primeira parte invalida a alternativa.
- (C) Incorreta: A comissão de corretagem não é restituível, conforme a Lei do Distrato (Art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64), desde que destacada no contrato, o que ocorreu no caso. Além disso, a promitente-compradora faz jus à restituição de parte do preço pago, não a zero.
- (D) Correta: Adriana tem direito à restituição de parte do valor pago pelo imóvel, atualizado, mas a incorporadora pode reter um percentual (limitado a 25% dos valores pagos, já que não há patrimônio de afetação, conforme Art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), o que é inferior aos 80% previstos no contrato. A comissão de corretagem, por ter sido destacada e anuída, não é restituível (Art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64).
- (E) Incorreta: Não há restituição integral do preço nem da comissão de corretagem. A pena convencional não é totalmente nula, mas sim o percentual abusivo nela estipulado, que deve ser reduzido ao limite legal.
Fonte: FGV TJDFT 2022 Analista Judiciário - Área Judiciária (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.