Questão nº 8
Questão de Direito Civil · FGV TJ-SC 2023 (nº 8)
Flávio contrata os serviços de Reinaldo, que atuava informalmente como corretor de imóveis, para vender um terreno que tinha em frente à praia. Reinaldo consegue achar um interessado para permutar o terreno por dois outros menores no interior do Estado de Santa Catarina, o que é aceito por Flávio. Logo depois de lavrada a escritura pública para conclusão do negócio, mas antes de seu registro, sobrevém a notícia de evicção de um dos imóveis que seriam negociados.
Nesse caso, à luz do Código Civil, a comissão de Reinaldo:
- Aserá devida integralmente; (alternativa correta)
- Bnão será devida, porque ele não tem inscrição no Conselho Profissional;
- Cdeverá ser arbitrada judicialmente em valor inferior ao que receberia profissional inscrito no Conselho Profissional;
- Dnão será devida, porque a conclusão do negócio e a obtenção do resultado útil foram inviabilizados pela evicção de um dos imóveis;
- Enão será devida, porque o resultado útil não foi obtido, considerando que Reinaldo não conseguiu achar interessado no negócio proposto por Flávio (compra e venda), mas apenas em uma permuta.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
O contrato de corretagem é aquele em que o corretor se compromete a aproximar pessoas interessadas em realizar um negócio (como compra e venda ou permuta), recebendo uma comissão se o negócio for concluído. A comissão é devida quando o corretor atinge o "resultado útil", ou seja, quando as partes chegam a um acordo e formalizam o negócio, mesmo que ele não se concretize totalmente depois.
- (A) Correta: A comissão é devida integralmente porque o corretor Reinaldo alcançou o "resultado útil" ao aproximar as partes e fazer com que elas concluíssem o negócio de permuta, formalizado pela lavratura da escritura pública. A evicção (perda do imóvel por decisão judicial) é um risco do negócio que surge depois da conclusão do acordo principal e não afeta o direito do corretor à sua remuneração, a menos que ele tenha agido com dolo ou culpa, o que não é o caso aqui.
- (B) Incorreta: A falta de inscrição no conselho profissional (CRECI) não impede, por si só, o direito à comissão pelo serviço efetivamente prestado e aceito pelo contratante, conforme a jurisprudência e a interpretação do Código Civil. Embora a inscrição seja uma exigência administrativa para o exercício regular da profissão, a validade do contrato de corretagem e o direito à remuneração pelo "resultado útil" não dependem dela.
- (C) Incorreta: Não há previsão legal no Código Civil para que a comissão de um corretor informal seja arbitrada judicialmente em valor inferior apenas pela falta de inscrição. O valor da comissão é geralmente acordado entre as partes ou segue os costumes locais.
- (D) Incorreta: (Armadilha da banca) Esta alternativa é a mais tentadora porque a evicção realmente inviabiliza a conclusão plena do negócio para as partes. No entanto, para o corretor, o "resultado útil" é a conclusão do acordo principal, que ocorreu com a lavratura da escritura pública. A evicção é um evento posterior que afeta os contratantes, não o corretor, que já cumpriu sua parte ao intermediar o negócio que foi aceito e formalizado. O corretor não garante a solidez jurídica do bem, a menos que haja dolo ou culpa de sua parte.
- (E) Incorreta: Flávio aceitou a permuta. O corretor não é obrigado a achar um interessado exatamente no tipo de negócio inicialmente proposto se o contratante aceitar uma alternativa. Uma vez que Flávio aceitou a permuta e o negócio foi formalizado, o resultado útil foi obtido para o negócio que realmente se concretizou.
Fonte: FGV TJ-SC 2023 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.