Questão nº 6
Questão de Direito Civil · FGV TJ-MS 2023 (nº 6)
Cristóvão e Antônia celebraram financiamento imobiliário com o Banco ABC, garantido por alienação fiduciária do apartamento adquirido.
Sobrevindo o inadimplemento por parte de Cristóvão e Antônia, a instituição financeira procedeu à consolidação da propriedade em seu nome.
Seguindo as disposições contratuais previamente firmadas, o imóvel foi avaliado por uma auditoria externa no valor de quatrocentos mil reais, quando o saldo em aberto já alçava a quinhentos mil reais.
Ainda com base no contrato, a instituição financeira deixa de proceder aos leilões judiciais e dá por extinta a dívida, havendo para si o imóvel.
Cristóvão e Antônia ajuízam demanda indenizatória para ver restituído o valor das prestações que já tinham suportado antes da perda do bem.
Nesse caso, à luz exclusivamente do Código Civil e da Lei nº 9.514/1997, o juiz deverá reconhecer que a instituição financeira impôs aos adquirentes pacto:
- Acomissório, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;
- Bmarciano, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;
- Ccomissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;
- Dmarciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia; (alternativa correta)
- Ecomissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento; mas, sem prejuízo, admitir que os valores pagos ao longo do financiamento não podem ser perdidos pelos mutuários, sob pena de enriquecimento ilícito.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
O pacto marciano é um acordo que permite ao credor ficar com o bem dado em garantia em caso de inadimplemento, desde que o bem seja avaliado e o devedor receba a diferença se o valor do bem for maior que a dívida. Ele se diferencia do pacto comissório, que é proibido, pois neste o credor toma o bem sem avaliação e sem devolver eventual excedente.
- (A) Incorreta: Não se trata de pacto comissório, pois houve avaliação do imóvel, e o valor da dívida era superior ao do bem. O pacto comissório é vedado por lei (Art. 1.428 do Código Civil).
- (B) Incorreta: O pacto marciano é aceito no ordenamento jurídico brasileiro, especialmente na alienação fiduciária, e não vedado.
- (C) Incorreta: O pacto comissório é expressamente vedado pelo Art. 1.428 do Código Civil, não sendo aceito pela doutrina e jurisprudência.
- (D) Correta: O caso descreve um pacto marciano. Houve avaliação do imóvel (R$ 400 mil) e a dívida era maior (R$ 500 mil). A instituição financeira, ao extinguir a dívida e ficar com o imóvel, agiu de acordo com o pacto marciano, que é aceito pela doutrina e jurisprudência, inclusive com respaldo na Lei nº 9.514/1997 (que prevê a extinção da dívida e a consolidação da propriedade ao credor se os leilões forem infrutíferos, o que, na prática, é uma forma de pacto marciano). Como a dívida era maior que o valor do imóvel e foi extinta, não há enriquecimento ilícito do banco, e os pedidos dos devedores são improcedentes.
- (E) Incorreta: O pacto comissório é vedado, não aceito. Além disso, no contexto de um pacto marciano onde a dívida é extinta e o valor do bem é inferior à dívida, não há base para restituição de valores pagos, pois não há enriquecimento ilícito do credor.
Fonte: FGV TJ-MS 2023 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.