Questão de Direito Civil · FGV TJ-MS 2023 (nº 2)

Uma obrigação com eficácia real é um compromisso pessoal (uma obrigação) que, por ser registrado em um cartório específico (como o Registro de Imóveis), ganha a força de ser oponível a terceiros, ou seja, "gruda" na coisa e pode ser exigida de quem quer que se torne proprietário ou possuidor dela.

• (A) Incorreta: Um ônus real stricto sensu (como hipoteca, usufruto) é um direito real que limita a propriedade ou a serve de garantia. A promessa de doação, mesmo registrada, não cria um direito real limitador ou de garantia sobre o imóvel; ela cria uma expectativa de aquisição de propriedade com oponibilidade a terceiros.
• (B) Correta: A promessa de doação, quando homologada judicialmente e levada a registro no Registro Geral de Imóveis, transforma-se de uma mera obrigação pessoal (de Mário para os filhos) em uma obrigação com eficácia real. Isso significa que os filhos podem exigir o cumprimento dessa promessa não apenas de Mário, mas também de eventuais terceiros que venham a adquirir o imóvel, pois a obrigação se tornou pública e vincula a coisa.
• (C) Incorreta: Uma obrigação natural é aquela que não pode ser exigida judicialmente, mas, se cumprida voluntariamente, não permite repetição do indébito (ex: dívida prescrita). A promessa de doação homologada em juízo e registrada é plenamente exigível e vinculante.
• (D) Incorreta: Uma obrigação propter rem (ou ambulatória) é aquela que surge da titularidade de um direito real e acompanha a coisa, vinculando o atual proprietário ou possuidor (ex: IPTU, condomínio). A obrigação de Mário é de transferir a propriedade, não uma obrigação que decorre da propriedade e se transmite com ela a qualquer titular.
• (E) Incorreta: Um direito potestativo é aquele que permite ao seu titular, por ato unilateral, criar, modificar ou extinguir uma relação jurídica, sem que a outra parte possa se opor (ex: direito de anular um contrato). Embora os filhos tenham o direito de exigir a doação, a efetiva transferência da propriedade ainda depende de um ato de Mário ou de uma decisão judicial que o substitua, não sendo uma alteração unilateral da situação jurídica do bem.