Questão nº 5
Questão de Direito Civil · FGV TJ-MS 2023 (nº 5)
Aderbal é um estelionatário reincidente. Vendeu apartamento de sua propriedade para diversas pessoas, nos seguintes termos:
I. para Bruno, em 20/03/2014, mediante a celebração de escritura pública de compra e venda jamais registrada;
II. para Carlos, em 20/04/2014, por promessa de compra e venda por instrumento particular, prenotada no Registro de Imóveis em 25/04/2014 (quando já integralizado o preço) e finalmente registrada, após o cumprimento das exigências cartoriais, em 25/05/2015;
III. para Dirce, por escritura pública de compra e venda, prenotada no Registro de Imóveis em 26/04/2014 e finalmente registrada, após o cumprimento das exigências cartoriais, em 26/05/2014; e
IV. para Edir, pela outorga por mandato in rem suam, por escritura pública, em 21/03/2014.
Nesse cenário, instado, o oficial do Registro de Imóveis deverá reconhecer que o legítimo proprietário do bem é:
- AAderbal;
- BBruno;
- CCarlos; (alternativa correta)
- DDirce;
- EEdir.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa C
A propriedade de um imóvel no Brasil só é transferida com o registro do título (como uma escritura de compra e venda) no Cartório de Registro de Imóveis. A prenotação é o ato de apresentar esse título para registro e define a prioridade: quem prenotar primeiro e conseguir registrar, leva o imóvel.
(A) Incorreta: Aderbal deixou de ser o proprietário no momento em que um dos títulos foi validamente registrado em nome de outra pessoa, retroagindo à data da prenotação.
(B) Incorreta: Bruno não registrou sua escritura pública, portanto, não adquiriu a propriedade do imóvel, possuindo apenas um direito pessoal contra Aderbal.
(C) Correta: Carlos teve seu título (promessa de compra e venda quitada) prenotado em 25/04/2014 e, posteriormente, registrado em 25/05/2015. A prenotação garante a prioridade do registro, cujos efeitos retroagem à data da prenotação (Art. 182 e 186 da Lei de Registros Públicos). Como sua prenotação é anterior à de Dirce e resultou em registro, Carlos é o legítimo proprietário. A promessa de compra e venda registrada confere direito real de aquisição (Art. 1.417 e 1.418 do CC).
(D) Incorreta: Dirce teve sua escritura pública prenotada em 26/04/2014. Embora tenha sido registrada, sua prenotação é posterior à de Carlos (25/04/2014), perdendo, assim, a prioridade registral. A armadilha da banca é fazer parecer que a escritura pública e o registro final mais rápido de Dirce teriam precedência, mas a data da prenotação é o que define a prioridade.
(E) Incorreta: O mandato in rem suam outorgado a Edir não transfere a propriedade do imóvel por si só; é apenas um instrumento para que Edir possa, futuramente, lavrar a escritura e registrá-la. Não há menção de registro em nome de Edir.
Fonte: FGV TJ-MS 2023 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.