Questão nº 5
Questão de Direito Civil · FGV TJ-BA 2026 (nº 5)
Bruno celebrou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel de sua propriedade com Dirce. Na negociação do contrato, informou a Dirce que uma hipoteca gravava o imóvel em favor de uma instituição financeira. Explicou que se tratava de resíduo de um financiamento cujas taxas – que ele reputava abusivas – ele estava impugnando em ação judicial. De todo modo, na ocasião, garantiu a Dirce que obteria a baixa no gravame junto à instituição financeira. Em virtude disso, Dirce assentiu na compra e pagou a integralidade do preço, mas foi surpreendida, alguns meses depois, com a execução da hipoteca pela instituição financeira.
Nesse contexto, cabe a Dirce:
- Aresignar-se com a perda do imóvel, pois estava ciente desse risco ao adquiri-lo;
- Bdemandar indenização de Bruno, pelo descumprimento da promessa de fato de terceiro; (alternativa correta)
- Cexigir a resolução do contrato e a devolução do preço pago, tendo em vista o implemento de condição resolutiva;
- Dpretender da instituição financeira a devolução do imóvel, tendo em vista a preferência da promessa de compra e venda;
- Epleitear indenização de Bruno e da instituição financeira, solidariamente, em razão da violação a seus direitos básicos como consumidora.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa B
Quando uma pessoa (o promitente) promete a outra (o promissário) que um terceiro (alguém de fora da negociação) fará algo, e esse terceiro não o faz, o promitente é responsável por indenizar o promissário pelos prejuízos.
- (A) Incorreta: Dirce não precisa se resignar, pois Bruno assumiu a responsabilidade pela baixa da hipoteca, garantindo um resultado que não ocorreu.
- (B) Correta: Bruno prometeu que a instituição financeira (o terceiro) baixaria a hipoteca. Como a instituição não o fez e executou o imóvel, Bruno é responsável por indenizar Dirce pelo descumprimento dessa promessa, conforme o Art. 439 do Código Civil.
- (C) Incorreta: Embora a resolução do contrato seja uma consequência possível de inadimplemento, a situação se enquadra perfeitamente na promessa de fato de terceiro, que impõe ao promitente a obrigação de indenizar. A não baixa da hipoteca não é uma condição resolutiva no sentido técnico, mas sim o descumprimento de uma garantia específica. A armadilha aqui é confundir o descumprimento de uma promessa específica com uma condição resolutiva geral, desviando do instituto mais preciso.
- (D) Incorreta: A hipoteca é um direito real de garantia que precede a promessa de compra e venda (salvo raras exceções não aplicáveis aqui). A instituição financeira agiu dentro de seu direito de credora hipotecária, e Dirce não tem direito de exigir o imóvel dela.
- (E) Incorreta: A relação entre Bruno e Dirce é de compra e venda de imóvel entre particulares, não configurando, em regra, relação de consumo. A instituição financeira, por sua vez, apenas exerceu seu direito de credora, não havendo base para solidariedade ou aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Fonte: FGV TJ-BA 2026 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.