Questão nº 6
Questão de Direito Civil · FCC TJ-SC 2016 (nº 6)
FCC2016Juiz SubstitutoDireito Civil
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Na incorporação imobiliária, a submissão ao regime de afetação é
- Afacultativo ao incorporador e, por esse regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (alternativa correta)
- Bobrigatório para os incorporadores e, por esse regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
- Cobrigatório e considera-se constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no registro imobiliário, de termo firmado pelo incorporador e a averbação não será obstada pela existência de ônus reais sobre o imóvel objeto de incorporação para garantia de pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de constituir o empreendimento.
- Dobrigatório e tem por finalidade exclusivamente excluir os efeitos da falência do incorporador.
- Efacultativo, só ficando atingido o empreendimento por dívidas destinadas à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, exceto no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, quando os adquirentes das unidades serão classificados como credores privilegiados, para recebimento de indenização por perdas e danos, caso o empreendimento não se concretize.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
O patrimônio de afetação na incorporação imobiliária é um mecanismo legal que separa os bens (terreno, construção, direitos) de um empreendimento específico do restante do patrimônio da construtora. Isso serve para proteger os compradores, garantindo que o dinheiro e os bens do projeto sejam usados exclusivamente para sua conclusão e entrega, mesmo que a incorporadora enfrente problemas financeiros.
- (A) Correta: A submissão ao regime de afetação é facultativa ao incorporador, ou seja, ele escolhe aderir. Por esse regime, os bens e direitos vinculados à incorporação ficam apartados do patrimônio geral do incorporador, formando um patrimônio exclusivo para aquele empreendimento, destinado à sua consecução e à entrega das unidades aos adquirentes. Isso está em conformidade com o Art. 31-A da Lei nº 4.591/64.
- (B) Incorreta: A armadilha aqui é a palavra "obrigatório". O regime de afetação não é obrigatório para todos os incorporadores; é uma escolha que oferece maior segurança aos compradores e benefícios fiscais ao incorporador. A descrição do regime em si está correta, mas a premissa da obrigatoriedade a torna falsa.
- (C) Incorreta: Novamente, o erro está na afirmação de que é "obrigatório". Embora a forma de constituição (averbação no registro imobiliário) e a possibilidade de existência de ônus reais sobre o imóvel não obstarem a averbação sejam aspectos corretos do regime (Art. 31-B da Lei nº 4.591/64), a obrigatoriedade inicial invalida a alternativa.
- (D) Incorreta: É incorreta porque o regime não é obrigatório e sua finalidade não é exclusivamente excluir os efeitos da falência. Embora a proteção contra a falência seja um dos principais benefícios, o patrimônio de afetação também garante que os recursos sejam aplicados apenas no empreendimento, protegendo os adquirentes de desvios de finalidade dos fundos, mesmo sem falência.
- (E) Incorreta: Embora comece corretamente afirmando que é "facultativo" e que o empreendimento só responde por dívidas a ele relacionadas, a parte final está errada. O objetivo do patrimônio de afetação é justamente evitar que, em caso de falência ou insolvência, os adquirentes sejam meros credores privilegiados para indenização. Pelo contrário, o patrimônio segregado permite que o empreendimento continue, sob a gestão de uma comissão de adquirentes ou de um novo incorporador, visando a conclusão da obra e entrega das unidades, e não apenas o recebimento de indenização.
Fonte: FCC TJ-SC 2016 Juiz Substituto (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.