Questão nº 72
Questão de Arquitetura e Urbanismo · FGV CMSP 2024 (nº 72)
Uma pessoa herdou uma casa de seus avós no bairro da Mooca, área central da cidade, localizada em uma "Zona Especial de Preservação Cultural" da categoria "Bem Imóvel Representativo" (ZEPEC-BIR). Sendo uma edificação de significante valor histórico e artístico, foi tombada pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (CONSPRESP), de modo a preservar todas as suas características arquitetônicas. Como o novo proprietário desejava construir uma academia de ginástica no local, foi à prefeitura e fez uma consulta sobre a possibilidade de transferência do direito de construir.
Sobre este instrumento, presente no Plano Diretor da cidade, é correto afirmar que
- Aa prefeitura poderá receber imóveis para o atendimento às finalidades previstas neste artigo, oferecendo como contrapartida ao proprietário a possibilidade de transferência do potencial construtivo do bem doado, nas condições previstas nesta lei. (alternativa correta)
- Ba transferência prevista no "caput", nos casos em que não houver doação do imóvel cedente, fica condicionada às disposições previstas em lei, em especial ao atendimento às providências relativas à conservação do imóvel cedente, e caso estas providências não forem tomadas pelo proprietário, a municipalidade deverá assumir essa responsabilidade, pelo bem do interesse público.
- Co controle da transferência de potencial construtivo será realizado pela Secretaria Municipal de Cultura, que expedirá, mediante requerimento, Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência e Certidão de Transferência de Potencial Construtivo.
- Da expedição da Certidão de Transferência de Potencial Construtivo de imóveis enquadrados como ZEPEC-BIR fica condicionada à comprovação, pelo CONPRESP, do bom estado de preservação e conservação do imóvel cedente, definido a partir de critérios do órgão municipal de patrimônio cultural.
- Enos casos em que a doação for proposta pelo proprietário para viabilizar programas de provisão de Habitação de Interesse Social, a Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência e a Certidão de Transferência de Potencial Construtivo serão concedidas de forma imediata.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
A Transferência do Direito de Construir (TDC) é um instrumento urbanístico que permite ao proprietário de um imóvel transferir o potencial construtivo não utilizado de sua propriedade para outro local, geralmente em troca de preservar o imóvel original por interesse público (como um bem tombado) ou para que o poder público possa adquirir o imóvel para fins específicos.
- (A) Correta: Esta alternativa descreve uma das finalidades e mecanismos da Transferência do Direito de Construir, conforme previsto no Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei nº 16.050/2014), Art. 126, § 1º. O Município pode, de fato, adquirir imóveis para atender a diversas finalidades de interesse público (como preservação, implantação de equipamentos sociais, etc.) e compensar o proprietário com o potencial construtivo do bem doado, que ele poderá vender ou utilizar em outro local.
- (B) Incorreta: Embora a conservação do imóvel cedente seja uma condição para a TDC, a municipalidade não deverá assumir a responsabilidade pela manutenção de um imóvel privado caso o proprietário não cumpra suas obrigações. A lei prevê outras sanções, como a revogação da TDC, mas não a assunção automática da responsabilidade de manutenção pelo poder público.
- (C) Incorreta: O controle e a expedição dos documentos de TDC não são realizados exclusivamente pela Secretaria Municipal de Cultura. Embora a Secretaria de Cultura e o CONPRESP tenham papel fundamental na avaliação de imóveis tombados, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) é o órgão central responsável pela gestão e expedição da Certidão de Transferência de Potencial Construtivo, conforme regulamentado por decreto.
- (D) Incorreta: Esta é a armadilha mais tentadora. É verdade que a comprovação do bom estado de preservação e conservação do imóvel é uma condição para a TDC de imóveis tombados (ZEPEC-BIR), e que o CONPRESP atesta essa condição. No entanto, o CONPRESP emite a Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência, que é o documento inicial que habilita o potencial. A Certidão de Transferência de Potencial Construtivo, que é o documento final que efetiva a transferência, é expedida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), e não pelo CONPRESP. A alternativa confunde o órgão emissor da certidão final.
- (E) Incorreta: Não há previsão legal para que a Declaração e a Certidão de Potencial Construtivo sejam concedidas "de forma imediata", mesmo em casos de doação para programas de Habitação de Interesse Social (HIS). Embora a HIS seja uma prioridade, o processo administrativo ainda exige análises e aprovações, não sendo instantâneo.
Fonte: FGV CMSP 2024 Consultor Técnico Legislativo - Arquitetura (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.