Questão nº 90
Questão de Direito Civil, Empresarial e Relação de Consumo · FGV ALERJ 2016 (nº 90)
Em condomínio edilício, verificou-se o uso exclusivo de área comum, durante mais de 30 (trinta) anos, por condôminos proprietários de duas unidades autônomas, sendo estes os únicos com acesso ao local, contando também com autorização do condomínio por deliberação em assembleia e tendo realizado diversas benfeitorias no local.
Diante da pretensão do condomínio de retomar a área comum, alegando interesse na construção de estacionamento, a solução adequada, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consiste em:
- Agarantir a retomada da área comum pelo condomínio, condenando os proprietários a ressarcir o condomínio em razão do enriquecimento sem causa que obtiveram pelo uso exclusivo da área comum, para cuja conservação concorrem, de forma equânime, todos os condôminos;
- Bdeclarar a aquisição da propriedade da área comum pelos condôminos em razão da usucapião, tendo em vista o período superior a 30 (trinta) anos em que exerceram a posse sobre o bem;
- Cgarantir a retomada da área comum pelo condomínio, vez que posse exercida por coproprietários de unidades autônomas sobre área comum não é dotada de animus domini e, portanto, não pode gerar a aquisição por usucapião;
- Dgarantir a retomada da área comum pelo condomínio, com a indenização de benfeitorias realizadas pelos proprietários que a utilizaram com exclusividade;
- Emanter a situação dos proprietários das unidades autônomas sobre a área comum, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva, que incide para tutelar a legítima expectativa dos proprietários que, por mais de 30 (trinta) anos, utilizaram com exclusividade a área com autorização da assembleia. (alternativa correta)
Resposta comentada
Gabarito Alternativa E
Conceito-chave: Área comum de condomínio é de todos, mas o STJ entende que, se a assembleia autoriza um condômino a usá-la com exclusividade por décadas, gerando uma legítima expectativa (boa-fé objetiva), o condomínio não pode simplesmente retomar o bem depois — ele “perdeu o direito” de reclamar pela supressio (perda do direito pelo não exercício prolongado).
- (A) Incorreta: Não há enriquecimento sem causa, pois o uso foi autorizado pela assembleia; a autorização afasta a ilicitude do enriquecimento.
- (B) Incorreta: Armadilha da banca: usucapião exige posse com animus domini (intenção de dono), mas o condômino que usa área comum sabe que ela não é sua — ele é coproprietário, não possuidor exclusivo com ânimo de dono.
- (C) Incorreta: A afirmação sobre falta de animus domini está correta, mas a conclusão é errada: o STJ não permite a retomada porque a boa-fé objetiva (supressio) protege a situação consolidada por 30 anos com autorização assemblear.
- (D) Incorreta: A retomada é negada; logo, não há que se falar em indenização de benfeitorias, pois o uso permanece com os proprietários.
- (E) Correta: A boa-fé objetiva e a supressio impedem o condomínio de exercer tardiamente seu direito de retomada, pois a autorização assemblear e o longo tempo (30 anos) criaram expectativa legítima e estável de uso exclusivo.
Fonte: FGV ALERJ 2016 Procurador (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.