Questão nº 67
Questão de Arquitetura e Urbanismo · CESGRANRIO BNDES 01/2024 (nº 67)
Em termos de precificação do solo e regulação urbanística, estudos têm evidenciado que
o valor de um pedaço de terra pode depender quase inteiramente do que pode ser construído legalmente sobre ele, considerando-se que mudanças de legislação em que se passa a permitir ou restringir certos usos, [...], a construção em altura e um maior adensamento têm o poder de alterar os preços do solo, às vezes de forma especulativa.
O Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001, por outro lado, introduziu instrumentos de política urbana, cuja aplicação pode ser estratégica para a melhor distribuição dos benefícios e dos ônus da urbanização, contribuindo na regulação da precificação do solo.
Um desses instrumentos é a Outorga Onerosa do Direito de Construir, que possibilita a(o)
- Afixação de áreas pelo plano diretor nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. (alternativa correta)
- Bconcessão de propriedade entre particulares, de modo que abranja o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, atendida a legislação urbanística.
- Cpreferência, ao Poder Público municipal, para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
- Dmanutenção de terrenos vazios inseridos na área urbanizada, à espera de valorização futura que beneficie proprietários e as atividades econômicas necessárias para o desenvolvimento de toda a sociedade.
- Eaproveitamento econômico ao proprietário de imóvel situado em área onde houve limitações ao direito de construir, ou seja, onde não podem ser feitas construções até o limite do coeficiente básico.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa A
O conceito-chave é: a Outorga Onerosa do Direito de Construir é a "venda" do direito de construir acima do limite básico permitido pela lei. O solo tem um "coeficiente de aproveitamento básico" (o quanto você pode construir sem pagar nada); se o Plano Diretor permite construir mais, esse "extra" pertence à cidade, e o proprietário paga uma contrapartida financeira para obtê-lo.
- (A) Correta: É exatamente isso: o Plano Diretor define áreas onde se pode construir acima do coeficiente básico, mas só mediante pagamento de contrapartida ao Poder Público.
- (B) Incorreta: Isso descreve a concessão de direito real de uso ou a superfície (direito de construir no solo, subsolo ou espaço aéreo de imóvel alheio), que é outro instrumento, não a outorga onerosa.
- (C) Incorreta: Isso é o direito de preempção (preferência de compra pelo município), que não envolve pagamento por construir, mas sim prioridade na compra de imóveis.
- (D) Incorreta: Isso descreve a retenção especulativa de imóveis (problema que o IPTU progressivo tenta combater), não um instrumento de outorga.
- (E) Incorreta: Essa é a armadilha da banca: fala em "limitações ao direito de construir" e "coeficiente básico", mas inverte a lógica. A outorga onerosa permite construir acima do básico (pagando), e não compensa quem foi limitado (isso seria a transferência do direito de construir). A pegadinha está em confundir "outorga onerosa" (pagar para construir mais) com "transferência do direito de construir" (vender o direito de construir em área protegida).
Fonte: CESGRANRIO BNDES 01/2024 Analista - Arquitetura e Urbanismo (Caderno Prova 5). Reproduzida para fins de estudo.