Questão nº 51
Questão de Direito Civil · FGV TJAL 2018 (nº 51)
Por meio de instrumento particular, Maria e Carlos pactuaram a venda de um imóvel pelo preço de R$ 200.000,00. Na ocasião da assinatura do contrato, Carlos, comprador, imitiu-se na posse do bem. Ao levar o pacto para registro no ofício de imóveis, o tabelionato comunicou a Carlos que se recusaria a praticar o ato, visto que o negócio jurídico padecia de invalidade.
Diante dessa situação, é correto afirmar que:
- Aa recusa do tabelionato é indevida, visto que a eventual irregularidade pode ser sanada e o negócio confirmado pelas partes;
- Bo negócio jurídico é inexistente e, portanto, Carlos deverá devolver o imóvel a Maria, contra o reembolso das benfeitorias úteis;
- Ca recusa do cartório é devida e as disposições do instrumento subscrito pelas partes são inválidas; (alternativa correta)
- Da compra e venda desejada pelas partes é válida, apesar da nulidade do instrumento que a previu;
- Eo negócio jurídico produz efeitos de promessa de compra e venda e deve ser assim registrado, ainda que as partes não tenham previsto eventual irregularidade no pacto.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa C
Conceito-chave: Para certos negócios, como a compra e venda de imóveis acima de um valor específico, a lei exige escritura pública como forma essencial (requisito de validade). Se as partes usam apenas um instrumento particular, o ato é nulo, pois a forma é da substância do negócio — não é um simples defeito que se "conserta" depois; a nulidade é absoluta e não admite confirmação.
- (A) Incorreta: A nulidade por vício de forma não é sanável por confirmação das partes; o ato deve ser refeito na forma legal (escritura pública), não apenas "confirmado".
- (B) Incorreta: O negócio não é inexistente (ele existe, mas é nulo); a consequência da nulidade é a restituição das partes ao estado anterior, mas a alternativa erra ao chamar de "inexistente" e ao limitar o reembolso apenas a benfeitorias úteis (inclui-se também necessárias e, em alguns casos, voluptuárias, conforme regras de posse de boa-fé).
- (C) Correta: A recusa do tabelionato é devida, pois o instrumento particular é nulo (forma prescrita em lei não observada), tornando inválidas as disposições ali contidas; o ato não pode ser registrado.
- (D) Incorreta: A compra e venda é nula, não válida; a nulidade do instrumento contamina o próprio negócio, pois a forma é requisito de validade do ato.
- (E) Incorreta: Não há conversão automática em promessa de compra e venda; isso exigiria vontade das partes ou previsão legal específica, o que não ocorre no caso.
Armadilha da banca na alternativa (B): Ela mistura conceitos — chama o negócio de "inexistente" (quando na verdade é nulo) e simplifica o reembolso de benfeitorias. O aluno que decora "ato nulo não gera efeitos" pode achar que "inexistente" é sinônimo, mas a banca usa o termo técnico com precisão: inexistência é falta de elemento essencial (ex.: não houve manifestação de vontade), enquanto nulidade é vício no ato existente. Fique atento: a nulidade por falta de forma exige escritura pública, e o ato é inválido, não "inexistente".
Fonte: FGV TJAL 2018 Analista Judiciário - Área Judiciária (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.