Questão nº 26
Questão de Direito Civil · FGV EPE 2024 (nº 26)
Ângela Moreira, advogada, solteira, proprietária do imóvel residencial sito à Rua das Flores, número 123, bairro Primavera, RJ, na qualidade de locadora, celebrou contrato de locação do referido imóvel com Carmen Dias, servidora pública, em união estável com Ricardo, médico, na qualidade de locatária, pelo prazo de 30 meses. O respectivo contrato foi averbado junto à matrícula do imóvel. Ricardo, no 15º mês de vigência, notificou Ângela Moreira, informando o falecimento de Carmen Dias e a continuidade do contrato.
Poucas semanas após a notificação, Ângela Moreira vende o imóvel para Lucas Souza, empresário. Na sequência, notifica Ricardo sobre a venda do imóvel e do prazo de 90 dias para a desocupação. Ricardo, em resposta, informa que não deixará o imóvel no prazo indicado, pois o contrato ainda está em vigência e, também, porque não lhe foi assegurado o direito de preferência para a compra. Ângela Moreira contra-argumenta, afirmando que a morte de Carmen Dias promoveu a extinção automática do contrato e que, Ricardo não tem direito algum de preferência, visto que ele nunca integrou a relação locatícia.
Diante da situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta.
- ACom a morte de Carmen Cruz, a locação é transmitida para Ricardo, que poderá permanecer no imóvel até o término de sua vigência, mas não há que se falar em direito de preferência.
- BDada a natureza do contrato, com a morte de Carmen Cruz, operou-se a extinção, razão pela qual Ricardo deverá desocupar o imóvel.
- CIndependentemente da morte de Carmen Cruz, a venda de imóvel a terceiro é causa de extinção do contrato.
- DCom a morte de Carmen Cruz, a locação é transmitida para Ricardo, que se sub-rogará em todos os direitos e obrigações do contrato. (alternativa correta)
- ERicardo, desejando adquirir o imóvel, poderá depositar o preço e demais despesas do ato de transferência em até seis meses, mas não poderá reclamar perdas e danos de Ângela Moreira.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
Quando o locatário de um imóvel residencial falece, a lei prevê que a locação não se extingue automaticamente, mas é transferida para o cônjuge, companheiro, herdeiros ou pessoas que viviam no imóvel com o falecido, desde que continuem a residir nele. Essa transferência é chamada de sub-rogação, onde a nova pessoa assume a posição do locatário original, com todos os seus direitos e deveres.
- (A) Incorreta: A primeira parte está correta (transmissão da locação e permanência), mas a afirmação de que "não há que se falar em direito de preferência" está errada. Como Ricardo se sub-roga em todos os direitos e obrigações, ele também adquire o direito de preferência na compra do imóvel, que é um direito do locatário. Esta é a armadilha da banca, pois tenta separar um direito inerente à posição de locatário.
- (B) Incorreta: A morte de Carmen Dias não extingue automaticamente o contrato de locação, conforme o Art. 11, inciso I, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que prevê a sub-rogação.
- (C) Incorreta: A venda do imóvel não extingue o contrato de locação se este for por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, como ocorreu no caso (Art. 8º da Lei nº 8.245/91).
- (D) Correta: Com a morte de Carmen Dias, Ricardo, como companheiro que vivia no imóvel, sub-roga-se nos direitos e obrigações da locação, conforme o Art. 11, inciso I, da Lei nº 8.245/91. Isso significa que ele assume a posição de locatário, mantendo o contrato em vigor e adquirindo todos os direitos, inclusive o de preferência.
- (E) Incorreta: Embora o depósito do preço em seis meses seja uma possibilidade para o locatário cujo direito de preferência foi violado (Art. 33 da Lei nº 8.245/91), a afirmação de que "não poderá reclamar perdas e danos" está incorreta. O parágrafo único do Art. 33 da mesma lei expressamente permite a reclamação de perdas e danos em caso de preterição do direito de preferência.
Fonte: FGV EPE 2024 Advogado (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.