Questão nº 21
Questão de Direito Civil · FGV EPE 2024 (nº 21)
Antônio Carlos, casado pelo regime da separação de bens com Maria Tereza, desde 10/01/2004, celebrou, em 17/04/2021, promessa irretratável de compra e venda de imóvel residencial adquirido em 15/02/2008, com Pedro Soares. Figuraram como partes: Antônio Carlos, na qualidade de promitente vendedor; e, Pedro Soares, na qualidade promitente comprador. Maria Tereza não participou da avença e nem consentiu com o contrato.
O referido contrato previa o preço do imóvel, a forma de pagamento, o prazo para celebração do contrato definitivo e, também, por cláusula específica, assegurava a Antônio Carlos o direito de reaver o imóvel, objeto do contrato, no prazo de 3 (três) anos, mediante a restituição do preço e o pagamento das demais despesas.
Em 30/04/2021, nos termos da promessa, foi integralizado o pagamento e lavrada a escritura. Em 15/03/2024, Antônio Carlos notifica Pedro Soares, informando sua intenção de executar a referida cláusula específica do contrato. Pedro Soares se recusa a receber o valor e informa que, como a referida cláusula não constou da escritura definitiva, Antônio Carlos havia renunciado a tal direito.
Diante da situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta.
- AO contrato celebrado em 17/04/2021 é válido e eficaz, independentemente do consentimento de Maria Tereza, mas Antônio Carlos não pode exigir a execução da cláusula específica, pois não foi reproduzida na escritura definitiva.
- BO contrato celebrado em 17/04/2021 é válido, porém relativamente ineficaz em razão da ausência de consentimento de Maria Tereza, e Antônio Carlos não pode exigir a execução da cláusula específica, pois operou-se renúncia tácita.
- CO contrato celebrado em 17/04/2021 é inválido em razão da ausência de consentimento de Maria Tereza, tornando-se irrelevante a discussão acerca da cláusula específica.
- DO contrato celebrado em 17/04/2021, independentemente de registro público, vincula ambos os contratantes de forma recíproca e irretratável às obrigações estabelecidas, razão pela qual, Antônio Carlos tem o direito de reaver o imóvel. (alternativa correta)
- EO contrato celebrado em 17/04/2021 tem força obrigatória e eficácia vinculativa, mas a omissão da cláusula específica na escritura definitiva, representa renúncia tácita, não sendo mais possível a sua exigibilidade.
Resposta comentada
Gabarito Alternativa D
A retrovenda é uma cláusula especial que pode ser incluída no contrato de compra e venda de imóveis, permitindo ao vendedor reaver o bem vendido dentro de um prazo máximo de três anos, desde que restitua o valor pago pelo comprador e as despesas.
- (A) Incorreta: A primeira parte está correta (válido sem consentimento de Maria Tereza devido ao regime de separação de bens), mas a segunda parte está errada. A omissão da cláusula de retrovenda na escritura definitiva não implica renúncia tácita, pois a renúncia de direitos não se presume e a cláusula foi validamente pactuada na promessa de compra e venda. Esta é a armadilha da banca, pois muitos podem pensar que a escritura definitiva "substitui" o contrato preliminar, anulando o que não foi reproduzido. No entanto, a retrovenda é um direito que nasce do contrato e não se extingue automaticamente pela omissão na escritura, a menos que haja renúncia expressa.
- (B) Incorreta: O contrato é plenamente eficaz, pois no regime de separação de bens, a outorga uxória (consentimento da esposa) não é necessária para a alienação de bens particulares do cônjuge. Além disso, a omissão na escritura não configura renúncia tácita.
- (C) Incorreta: O contrato é válido, pois a ausência de consentimento de Maria Tereza não o invalida em razão do regime de separação de bens.
- (D) Correta: O contrato preliminar (promessa de compra e venda) é irretratável e vincula as partes às obrigações nele contidas, incluindo a cláusula de retrovenda. A validade e a eficácia da promessa não dependem de registro público para gerar efeitos entre as partes. Como a cláusula foi pactuada e o prazo para exercê-la não expirou, Antônio Carlos tem o direito de reaver o imóvel, independentemente de a cláusula ter sido reproduzida na escritura definitiva, pois a renúncia de direitos não se presume.
- (E) Incorreta: Embora o contrato tenha força obrigatória, a omissão da cláusula na escritura definitiva não representa renúncia tácita. A renúncia de um direito deve ser expressa ou inequívoca, não podendo ser presumida pela simples omissão em um documento posterior que formaliza a venda.
Fonte: FGV EPE 2024 Advogado (Caderno Tipo 1). Reproduzida para fins de estudo.